Et si on facilitait l'accès à la propriété à la campagne ?

Le village de St Ives, en Cornouailles (Armando Maynez’/Flickr)

En Angleterre, les communautés rurales se mobilisent pour créer des logements abordables. En jeu, non seulement le droit au logement mais aussi la survie des villages.

Au Royaume-Uni, le gouvernement s’est donné pour objectif de fournir 155 000 nouveaux logements d’ici fin 2011 avec à la clé un financement de 9,3 milliards d’euros. Le plan vise à offrir une vaste gamme de solutions allant du logement social jusqu’au secteur privé pur et simple.

Certaines actions menées par la société civile au niveau local vont déjà dans ce sens. En milieu rural, c’est le cas, par exemple, des Community Land Trusts.

L’idée

Les premiers Community Land Trusts (CLT) apparaissent dans les années 90 en Ecosse. Leur finalité : racheter ou récupérer des terres et y construire des logements abordables, à l’abri de la spéculation. Helen Rawe, membre du CLT de Rock, village de 1 300 habitants en Cornouailles (pointe sud-ouest du Royaume-Uni) :

« On souhaitait aider les jeunes qui ont de plus en plus du mal à rester vivre ici. Il faut pourtant des habitants à l’année pour maintenir les des écoles, les commerces et beaucoup d’autres services aujourd’hui menacés de disparition. »

L’avenir de Rock est mis en danger par la spéculation immobilière. Dans ce village touristique très prisé par la bourgeoisie britannique, il faut disposer de seize fois le montant du revenu annuel moyen d’un ménage (autour de 20 000 euros dans la région) pour s’acheter une maison. Un bungalow pour trois personnes peut coûter plus de 500 000 euros.

Comment la mettre en pratique

Révoltés contre cette situation, un groupe de six habitants, dont Helen Rawe, a décidé de passer à l’acte, en créant la St. Minver CLT Ltd, une société au statut de « charity ». Elle identifie les parcelles (des terres agricoles sous le statut de « Rural exception ») à la frontière de la commune.

Ensuite, il sélectionne les candidats aux logements :

« Quatre sur douze sont des hommes seuls, qui ont souvent du mal à remplir les critères d’éligibilité pour les logements sociaux car les autorités privilégient les familles avec enfants, explique Helen Rawe. Chez nous, le seul critère est de faire partie de notre communauté. »

L’autoconstruction pour faire baisser la facture

En octobre 2007, les travaux de construction commencent. Le CLT désigne un chargé de mission et commande les fondations et l’ossature bois pour douze bungalows pour trois ou quatre personnes, chacun doté d’un garage et d’un jardin.

Ensuite, c’est aux futurs propriétaires de mettre la main à la pâte :

« Tous, aidés par la famille et les amis, ont participé à la construction des logements, au rythme de 20 heures de travail par semaine, encadrés par un architecte et un maître d’ouvrage. »

Quatorze mois après, fin décembre 2008, les propriétaires franchissent le seuil de leur nouvelle maison. L’acquisition des terres ainsi que les travaux ont été financés grâce à un prêt à taux zéro de 600 000 euros de la part du North Cornwall District Council.

Ce prêt a été remboursé par les propriétaires au moment de rentrer dans leurs maisons. Pour ce faire, ils ont demandé un crédit à une mutuelle proposant la valeur du travail d’autoconstruction comme dépôt.

Selon la taille, les logements ont ainsi coûté 92 000 euros et 86 000 euros, dont 3 300 euros subventionnés par le North Cornwall District Council.

Prix bas garantis à l’avenir

L’objectif des CLT étant de pérenniser l’accessibilité des logements, le St. Minver CLT Ltd a donc passé un accord préalable avec les futurs propriétaires et la mutuelle pour fixer les critères d’accession, les prix et autres clauses, valables tant au moment de la construction qu’à l’avenir.

Une clause statue que les propriétaires n’auront pas le droit de revendre leur bungalow à plus de 31,3% de son prix de marché. Ce pourcentage est calculé en comparant le coût de construction avec le prix de marché d’un bungalow équivalent.

En revanche, les premiers propriétaires pourront demander 16 500 euros supplémentaires en récompense du travail qu’ils ont fourni lors du lancement du projet et de la construction des logements.

Revers de la médaille, pour que les familles puissent obtenir un crédit, il a été nécessaire d’inclure une clause qui autorise la mutuelle à revendre le logement en cas d’incapacité du propriétaire à rembourser son prêt.

Un modèle qui émerge

Une étude démonstrative du groupe de travail de l’université de Salford fait état d’une vingtaine de projets en cours dans plusieurs régions, et une conférence nationale est prévue pour le mois de juin 2010.

Mais les CLT restent une démarche pionnière. Brian Robson :

« On recense seulement 200 logements construits dans le cadre des CLT, avant de confirmer l’intérêt de son association pour le dispositif. Dans la campagne anglaise vivent 315 000 familles en liste d’attente pour un logement.

Les CLT peuvent apporter une réponse complémentaire par rapport à d’autres solutions existantes telles que le crédit-bail. »

Ce que je peux faire

Et en France, quelle place pour ce genre de dispositif ? Dans le rapport « Droit du logement. Droit au logement », le Conseil d’Etat répertorie 28 études nationales sur le logement élaborées rien qu’entre 2002 et 2005 :

« Elles contiennent à elles seules plus d’un millier de propositions et nombre d’entre elles continuent à être régulièrement recyclées, faute d’avoir été mises en œuvre. »

Le modèle de CLT pourrait néanmoins trouver sa place dans l’Hexagone, notamment si les collectivités locales décidaient de s’en emparer.

Helen Rawe confirme : « Les partenaires publics ont été fondamentaux pour notre projet. » En même temps, elle insiste sur l’implication nécessaire des propriétaires. L’université de Salford a d’ailleurs créé un portail dédié aux CLT et anime des conférences sur le sujet dans toute l’Angleterre.

En France, le professeur Yann Maury, chercheur à l’ENTPE de Lyon et auteur des « Coopératives d’habitants, Méthodes, pratiques et formes d’un autre habitat populaire » (éd. Bruylant) a été séduit par l’opposition à l’individualisme ambiant prônée par les CLT :

« Il est important d’initier des démarches collectives, fondées précisément sur une mise en commun d’un projet de vie, sur la recherche d’un “avantage rationnel”, en l’occurrence le logement abordable, mais aussi sur des aspirations démocratiques. »