Le 14 septembre 2006, Nicolas Sarkozy, dans un discours de pré-campagne, semblait découvrir le crédit hypothécaire, affirmant qu'il permettait à 70% des Anglo-Saxons d'être propriétaires de leur logement, contre 56% des Français seulement. Et il proposait de « changer les règles prudentielles des banques » pour que celles-ci accordent désormais plus largement des prêts gagés sur la seule valeur du bien acquis. (Voir la vidéo, diffusée par Le Post)

Comme si cette pratique était inconnue des banques françaises ! Celles-ci étaient accusées de ne tenir compte que des capacités de remboursement des emprunteurs ; selon lui, seuls « ceux qui ont des relations » pouvaient bénéficier d'un prêt. On croit rêver !

L'hypothèque date au moins du droit romain ; elle était la troisième des suretés dites réelles avec l'aliénation fiduciaire et le gage. Si seuls les gens aisés, et certains agriculteurs, étaient propriétaires avant la deuxième guerre mondiale, la propriété immobilière s'est largement développée en France, comme, c'est vrai, aux Etats-Unis et en Grande-Bretagne, dans la « classe moyenne » avec des prêts hypothécaires des banques, et notamment les prêts bonifiés du Crédit foncier. La découvrir en 2006, et proposer de l'importer des Etats-Unis, que notre Président présentait alors comme modèles, était donc pour le moins étonnant !

Mais voici que Ségolène Royal, dimanche dernier à « Dimanche plus », comme en réponse décalée à Nicolas Sarkozy, s'est mise à fustiger le principe même du prêt hypothécaire, à proposer de l'abolir, prenant évidemment appui sur les abus des banques américaines avec les « subprimes ».

Il faut raison garder ! La prise d'hypothèque de la part d'une banque est légitime, ne serait-ce que parce qu'elle prête l'argent de ses clients à 92%, le ratio de solvabilité qu'on exige d'elle étant de 8%. Mais, en sens exactement inverse de ce que voulait dire Nicolas Sarkozy, le banquier ne doit pas tenir compte seulement de la valeur du bien pour fixer le montant du prêt. Il doit s'assurer aussi que l'emprunteur pourra le rembourser, par échéances mensuelles, à partir de son revenu. Une « norme » était courante dans la profession fixant à 30% maximum du revenu disponible le montant des traites. Elle était raisonnable. La respecte-t-on encore ?

Tenir compte de la capacité de remboursement n'est pas seulement de bonne gestion pour la banque. L'expérience montre –et les subprimes démontrent- que la saisie permet rarement à la banque de rentrer dans ses fonds. Mais c'est surtout un devoir moral vis-à-vis de l'emprunteur.

Il est totalement immoral d'endetter une personne qui l'est déjà trop, ou au-delà de ses capacités raisonnables de remboursement. Et l'on doit être particulièrement prudent, dans cette évaluation, quand on octroie un prêt à taux variable, dont les échéances augmenteront si les taux montent.

Enfin, il est tout aussi immoral d'endetter une personne sur 35 ou 40 ans, afin d'étaler sur une plus longue période, un prêt trop important, car le montant remboursé devient alors prohibitif. C'est une forme de vente forcée malhonnête. C'est très exactement le péché qu'ont commis les courtiers qui ont vendu les prêts dits « subprimes » à des ménages américains incapables de rembourser, et plus incapables encore quand, après une longue et forte baisse des taux, qui avait permis d'allécher les emprunteurs, ceux-ci ont doublé de 2003 à 2007. La phase de baisse de l'immobilier était engagée ; les ménages se sont retrouvés à la rue, et leur bien, quand il a pu être vendu, ne couvrait même plus le capital restant dû.

Bref, un banquier doit absolument tenir compte de la capacité de remboursement de l'emprunteur. On devrait même, puisqu'il est question de « re-réguler » le système financier, généraliser -car il existe déjà, mais au-dessus d'un certain plafond de prêt- à tous les types et niveaux d'emprunts, l'inscription des divers emprunts d'une même personne sur un registre connu des seuls banquiers.

Cela interdirait à ceux-ci de prêter à une personne déjà trop endettée, la conduisant au surendettement et à l'expulsion. On devrait aussi interdire les prêts à taux variables. Après tout, c'est au banquier de gérer le risque de taux. Pas au particulier ! Et interdire plus sévèrement encore les prêts à taux progressifs pariant sur les augmentations de salaire de l'emprunteur.

Sous ces réserves, l'hypothèque reste un excellent outil. Mais comme tous les outils : utilisable pour le pire comme le meilleur.