Pour le logement, le marché fera plus que le plan Boutin
Par Etienne Wasmer | Economiste du travail | 03/08/2008 | 23H25
Selon les Français, le problème du logement arrive en deuxième ou en troisième position des problèmes auxquels ils sont confrontés dans leur vie quotidienne. D'après un sondage TNS-Sofres pour Nexity de septembre 2006, 86% des Français estiment qu'il est difficile d'obtenir un logement, ils sont une proportion comparable à estimer que les loyers (le prix du logement) sont trop élevés.
Pourtant, cela fait quarante ans ou plus que l'Etat intervient fortement dans la relation entre le bailleur-propriétaire et le locataire : les textes législatifs et réglementaires se succèdent, le code du logement et de l'urbanisme empile les contraintes, le code de procédure civile garantit les droits des locataires en cas de contentieux. On peut être fier, légitimement, d'avoir de grandes lois pour réguler le fonctionnement du marché d'un bien essentiel. Mais, hélas, le succès n'est pas au rendez-vous.
Pour être provocateur, on pourrait prendre une comparaison. La France est un paradis pour les mangeurs de yaourt : il est vraisemblable que seule une toute petite fraction des Français estime qu'il est difficile de trouver un yaourt bio, et sans doute une fraction légèrement plus importante estime qu'ils sont un peu trop chers. Pourtant, à part l'instauration de normes de santé concernant la fermentation ou le nombre de bactéries par centimètre cube, le marché du yaourt est assez libre et la concurrence joue bien.
Est-il donc raisonnable de penser que la solution miracle au problème du logement est un nouvel enchevêtrement de textes ? Alors, lorsqu'on découvre le texte ambitieux de 46 pages et de 26 articles nouveaux présenté sur le site du ministère du Logement, on se dit qu'on est reparti pour un nouveau tour de piste : proposition de loi avec tapage médiatique (PLTM), moyens financiers limités par la crise (MFLC), complexité accrue qui perd au passage les ménages et les experts (CAPPME), et à la fin rien n'aura vraiment changé. Mais soyons justes, il est difficile d'être ministre du Logement en France : c'est un peu comme être entre le marteau (les associations) et l'enclume (Bercy, la réalité du marché).
Laisser les ménages pauvres décider ou pas d'accéder au logement
Examinons quand même d'un peu plus près les grands thèmes du projet de Mme Boutin. Sur le projet phare, la maison à 15 euros, on peut se féliciter de l'accession à la propriété d'une partie des classes populaires. Qui irait argumenter contre le fait qu'il est préférable d'être propriétaire plutôt que de payer un loyer toute sa vie ? Pourtant, cette opposition rhétorique ne tient pas très longtemps. D'une part, un accédant paie des intérêts d'emprunt, d'un montant qui peut être comparable aux loyers : inférieur certes aux loyers du secteur privé, mais supérieur aux loyers d'un logement HLM. Pas sûr que tout le monde y gagne ! Ensuite, acquérir un logement dans le VIIe arrondissement de Paris, c'est prendre un risque financier limité : il est peu probable que les hooligans du Champs de Mars viennent à faire en sorte que le quartier devienne un ghetto où la police n'intervient plus. Pour un quartier de 200 maisons à 15 euros, on peut être plus circonspect.
Si c'était un si merveilleux placement financier qu'on veuille à tout prix inciter les ménages défavorisés à y investir leur maigre épargne, alors il suffirait créer des fonds spéciaux d'investissement, des sortes de SCI, et de les mettre en vente dans les banques. On collecterait ainsi une épargne privée qui co-financerait ces investissements. Mais y croit-on vraiment, à la rentabilité de ces investissements, si les quartiers se dégradent ? Tout cela pour dire qu'il n'est pas du tout garanti que dans quinze ans, les ménages ayant accédé à la propriété de cette façon ne le regrettent pas.
Enfin, le montage d'un tel dossier est opaque financièrement : quels seront les impôts collectés pour financer le plan, dans les poches de quels acteurs privés finiront une partie de ces impôts ? En bonne logique socio-économique, il vaudrait mieux aider les ménages modestes par des politiques du revenu ambitieuses en ponctionnant sur les 35 milliards de budget consacrés spécifiquement au logement, et laisser ces ménages pauvres décider ou pas d'accéder au logement.
Là, une nouvelle fois, c'est une usine à gaz à la française, qui sert un objectif médiatique (on a fait quelque chose de visible même si cela rajoute une couche de complexité au système et nuit à la transparence démocratique globale du système).
Informer les citoyens sur les finances des caisses HLM
Deuxième aspect du plan, ponctionner les ressources financières excédentaires des organismes HLM qui accumulent plutôt que de construire. La logique est simple : l'Etat jacobin se méfie maladivement de toute source de pouvoir décentralisé : des milliards qui dorment dans les caisses, cela ne peut être que dû à l'incompétence et au dévoiement des ressources de la collectivité. Peut-être est-ce en partie vrai dans certains cas. Mais dans un autre domaine que je connais, celui de l'Université, c'est cette même réticence primaire à faire confiance aux acteurs pour savoir ce qui est bon ou moins bon, possible ou infaisable, qui a conduit une administration sans autorité autre que celle de mettre des bâtons dans les roues à intervenir de façon maladroite.
Si ces organismes HLM sont excédentaires et n'investissent pas, et si les citoyens ne sanctionnent pas cela dans les urnes, c'est soit que les HLM ont raison et on peut rendre l'argent aux municipalités pour investir dans des crèches ou des lis d'hôpitaux, soit que la démocratie locale fonctionne mal. L'Etat pourrait dans un premier temps faire en sorte que les citoyens soient bien informés des masses financières présentes dans les caisses, en publiant l'information financière des comptes des sociétés HLM, localité par localité.
Quand les locataires HLM viendront se plaindre de ne pas avoir de coup de peinture dans la cage d'escalier, ou quand les demandeurs de logement social entendront qu'il y a dix-huit mois de liste d'attente en HLM, ils sauront aussi qu'il existe un fonds de 200 millions d'euros dans la caisse locale.
Troisième aspect, la rénovation des quartiers avec un financement en apparence ambitieux (2,5 milliards mais répartis sur sept ans). La logique économique ne trouve là rien à redire : il est légitime d'aider à la rénovation de quartiers car le marché seul ne fonctionne pas bien en présence d'externalités.
Pourquoi est-ce à l'Etat de fixer le montant de ces aides et de les financer, et pas aux Régions ? Cela reste un mystère, mais on peut supposer qu'une administration centralisée peut presqu'aussi facilement repérer les besoins qu'une administration régionale car les critères sont faciles à quantifier.
Une limite dans l'arbitraire de l'attribution de HLM
Quatrième aspect, l'assouplissement de la loi sur les 20% de logements sociaux, en élargissant le cadre définissant les logements entrant dans le calcul. L'idée d'assouplissement est intéressante (les besoins ne peuvent pas être identiques dans les 36 000 communes de France ! ). Pourtant, les associations regrettent beaucoup que cela soit un renoncement et une diminution des contraintes imposées aux communes. Sans doute eût il-été de bonne politique de mener conjointement l'élargissement du cadre de définition et une légère augmentation du seuil de 20% (par exemple 24%), mais on ne se rend pas toujours compte à quel point il est difficile d'être ministre du Logement en France.
Cinquième aspect, l'abaissement du seuil de revenu pour l'éligibilité au logement social (il est actuellement tel que 80% de la population est éligible alors que le parc représente moins de la moitié du parc locatif, privé et public confondu). Là, pas de remarque, c'est assez consensuel, et limitera un peu l'arbitraire dans l'attribution des logements sociaux, qui ne garantit pas l'équité.
Sixième aspect, ce qui est appelé pudiquement la dynamisation du parc HLM, le fait que le maintien dans les lieux ne soit plus garanti pour les populations excédant largement les seuils. Cela fait polémique, mais c'est aussi une question de justice.
Enfin, ce qui probablement est une des grandes causes de dysfonctionnement du locatif et qui conduit les propriétaires à sélectionner durement leurs locataires, excluant les plus démunis et les minorités de façon insidieuse du logement : la durée des procédures de contentieux et le délai avant de recouvrer son logement en cas d'impayé. Le problème est traité à la marge, avec une diminution du délai maximum que le juge peut imposer (ce délai passe de trois ans à un an dans l'article 19 du projet de loi). C'est de la poudre aux yeux et cela ne rassurera pas les propriétaires. Il faut une vraie simplification du droit en la matière.
La conclusion : cette proposition de loi ne changera pas grand chose, et les forces économiques (l'offre de crédit des banques, les fluctuations des taux d'intérêts) affecteront plus l'accès au logement que les strates nouvelles de dispositifs qui ne simplifie en rien ce qui pré-existait. Rappelons encore qu'au Québec où personne ne se plaint du logement, le droit relatif au logement est un sous-chapitre du droit des contrats, il tient sur une vingtaine de pages (et en anglais et en français) et n'a presque pas changé depuis 1991.
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De Macbeth
Employé | 06H46 | 04/08/2008 |
Je suis plutôt d'accord avec vous en ce qui concerne la problématique « investissement rentable ou non » en ce qui concerne l'achat. Devenir propriétaire à 15€/jour (mais c'est le minimum, ça peut être davantage) et sans le terrain qui plus est puisque c'est le 1% patronal qui le prend en charge dans un premier temps, c'est oublier que le lieu, voir la ville où l'on batit à son importance quant à une éventuelle garantie que le bien ne se dévalorise pas au fil du temps, mais c'est également devoir assurer le financement de travaux parfois lourds ! Sans compter les charges (impôts et autres) pour les propriétaires. Pour des petits budgets, la « volonté présidentielle » peut s'avérer tout à fait dangereuse économiquement pour les faibles revenus.
La nécessité de construire en masse de nouveaux logements sociaux, augmenter l'offre HLM, c'est garantir un meilleur pouvoir d'achat pour un grand nombre de français (qui trouveront ainsi de quoi ne pas dépenser plus du quart de leur budget à leurs loyers ! ), et c'est permettre également de stabiliser, voir de faire baisser les prix des loyers dans le privé et même les prix d'achat dans l'immobilier ! Voilà une politique cohérente, juste socialement et qui servirait également les classes moyennes en même temps que les plus pauvres ! ! !
Et l'argument qui tendrait à dire que faire baisser les prix dans le privé serait irresponsable ne tient pas puisque l'on sait que la valorisation des biens immobiliers a connu une progression énorme et qu'une baisse de 20% à terme ne serait en rien scandaleuse ! La majorité des propriétaires resteraient gagnant par rapport au prix d'achat, même en tenant compte de l'inflation au cours des années. Quant à ceux qui ont acheté au prix fort ces dernières années (prix forts, ou carrément scandaleux ! ), si l'achat était malgré tout raisonnable (en terme de surface par rapport au besoin, ou de quartier/ville choisis par rapport aux ressources), une aide éventuelle peut très bien être envisagée dès lors que l'Etat sera en partie responsable de cette baisse des prix de l'immobilier.
Mais encore faut-il qu'il s'en donne les moyens et l'urgence est là, totale, incontournable ! Les prix dans l'immobilier doivent baisser et au pire, qu'au moins le nombre de logements sociaux, (quitte à moduler les loyers en fonction des ressources), soit multiplié par deux ou trois dès à présent !
Le reste est et demeure de la poudre aux yeux, bien en deçà des vrais besoins.
De kaj
avec | 07H37 | 04/08/2008 |
Certes la maison à 15 € peut être séduisante. Mais a t on pensé aux charges pour une maison ?
- Impôts fonciersen plus de la taxe d'habitation
- Entretien de la maison
- Bricolage Ne serait ce que la tonte de la pelouse, il faut une tondeuse… 500€ mini.
- Il faut chauffer. Quel bilan énergétique d'une maisin à 15€ par jour ?
- Il faut aménager une maison, peindre, tapisser, réparer, faire la cour, acheter des fleurs, des arbres, tout ce que vous voulez…
- Ce que l'on ne prend pas en compte non plus, c'est que pour acheter moins cher, on s'éloigne de son lieu de travail, et le surcoût lié à l'essence et aux déplacements sur 25 - 30 ans sil'on a la chance de garder son emploi…
Au final, dans 20 ou 30 ans, quand les heureux propriétaires peu fortunés auront fini de rembourser si tout va bien (Licenciement, Nous vivons ds un monde risqué a bien précisé Madame Parisot, il faut l'accepter), divorce (combien de couples divorcent au bout de 5 ans ? ), décès (ça peut arriver)
Que restera t il du patrimoine ? Aura t il encore la côte ? Nous avons vu avec la loi Robien, des immeubles pousser comme des champignons. On nous promettait des gains constants grâce à l'augmentation irréversible de la pierre.
Cette accession à la propriété à tout prix n'est elle pas une mesure incitant les français à consommer tout simplement ? Il est connu que quand le bâtiment va, tout va.
Je ne fais pas partie des personnes vivant avec peu de moyens, je me rends compte de la chance que j'ai et pourtant, je ne suis pas propriétaire. J'y ai renoncé pour l'instant. Les investissements actuels sont trop importants pour n'avoir qu'un titre de propriété qui me coutera plus que d'être en location.
De Pierrrrre
08H59 | 04/08/2008 |
J'ai d'abord été interessé par la pertinence de votre titre :
« le marché fera plus que le plan Boutin »
Mais, j'ai trouvé des manques dans votre interessante analyse :
- vous n'évoquez pas à mon sens suffisamment ce qui est à la base de la crise immobilière locative en France, à savoir :
► La fiscalité qui détourne l'investisseur (le rendement du locatif, actuellement est de moins 2 à plus 2 % )
► les réglementations compliquées, discordantes, changeantes et empilables à souhait (vous en faites état)
► surtout les protocoles judiciaires longs et compliqués qui musellent le bailleur en cas d'impayé Un impayé dans l'Union Européenne se règle en trois mois pour mille euros… en France en trois ans pour 30 000 euros !
- Vous n'évoquez pas l'action négative que le système HLM génère :
Il n'est pas question de nier la nécessité d'aider des familles dans le besoin d'accéder au logement. Le système HLM est une aide d'Etat, d'inspiration socialiste au sens économique du terme, avec les effets pervers qui en découlent, à savoir :
► aide uniquement pour ceux qui ont la chance d'avoir une HLM, et tant pis pour les autres
► services HLM, où on offre travail aux relations et copains des copains (l'élu qui n'a pas été élu, le fils du colleur d'affiche…)
► le coût d'un logement HLM par marchés truqués, réhabilitation, reréhabiliatations, rénovation et rerénovation…
► les passes-droits pour l'attribution d'une HLM
► la concurrence déloyale face aux logements du marché libre, de standing moyen, qui ne servent que
d'antichambre en attente d'attribution HLM à prix cassé
► la concentration d'une population à même profil social
► la constitution de ghettos
► l'impossibilité pour une famille de pouvoir déménager (pour un travail ailleurs) de peur de perdre son avantage HLM
► pour moi, la solution serait une APL généralisée et plus équitable, les HLM louant au prix du marché, mais avec APL que l'on pourrait déménager avec soi
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A mon sens,
la France aurait intérêt à favoriser le locatif plutôt que l'accession à la propriété :
ainsi les familles seraient plus réactives pour déménager afin de s'adapter au marché du travail
Pour baisser les prix du locatif, seul le marché peut le faire, à condition que le nombre de bien à louer augmente.
Pour cela, il faudrait :
► Baisser la fiscalité sur l'immobilier (entre autre, supprimer l'ISF)
► faciliter et accélérer les procédures d'expulsion (et de relogement d'urgence pris en charge par la collectivité )
Il faudrait que les problèmes d'impayés de loyer soient résolus dans les trois mois, pas plus ! Si problème social se pose, c'est à la collectivité de le prendre en charge, pas au bailleur !
► arrêter d'assimiler les bailleurs à des marchands de sommeil
► rendre la réglementation plus simple et plus compréhensible
► transformer les HLM en EPIC louant des biens au prix du marché
► élargir l'Aide Personnalisée au Logement (à la place des HLM) transportable dans tout logement choisi par les familles elle même.
► Confier la gestion du patrimoine immobilier public à des agences, susceptibles de le rentabiliser.
► supprimer la Taxe sur les Logements Vacants qui ne rapporte rien, génère des procédures qui n'en finissent pas, et mobilisent des services dont le seul rôle est d'emmerder les gens.
De BobLaMouche
subversion + construction = substru... | 08H45 | 04/08/2008 |
Alors, propriété ou location ? La question me semble très mal posée à la base, sachant qu'elle conduit à éluder toute contestation de la propriété privée (ou d'état) des logements, qui conduit au genre de crise auxquelles nous sommes confrontés.
Pourtant il existe une troisième voie, la « propriété d'usage », où les habitants d'un bien immobilier ne sont ni propriétaire ni locataires, mais complètement maîtres des lieux et libres de s'installer ou de s'en aller comme bon leur semble. Un bien entrant dans ce système n'est plus soumis à la spéculation immobilière ; il ne peut être revendu, les habitants ne peuvent être expulsés contre leur gré.
Un système instaurant cette propriété d'usage existe depuis près d'une quinzaine d'année en Allemagne sous le nom de Mietshäuser Syndikat (lien), né à la suite de la répression massive contre les mouvements squat. Détournant les structures capitalistes traditionnelles, il permet la création de logements sociaux autogérés.
En France, ce système a été récemment transposé par le collectif CLIP (lien, il y a une brochure de présentation sur le site).
De jjezfm
Internaute | 10H11 | 04/08/2008 |
excellente analyse,
je suis seulement surprise que le problème du logement ne soit pas le n°1 de la liste, mais il est vrai qu'il y a pas mal de veinards qui ont hérité ou sont propriétaires depuis plus de dix ans ; tant mieux pour eux, ça fait toujours quelques uns de moins qui galèrent
merci d'avoir rappelé qu'être propriétaire n'est pas automatiquement plus rentable financièrement qu'être locataire, selon les (faibles) capacités d'emprunt et le quartier…
j'ajoute juste un détail : les impôts locaux sont déconnectés du revenu. A Marseille dans un quartier populaire, pour 45m2, on paye 70 € de taxe foncière par mois, même si on est pas imposable (et autant de taxe d'habitation)
cette loi sera comme toutes les autres : quelques bonnes mesures, à la marge, noyées dans de la poudre aux yeux qui permettra, pendant les 20 prochaines années, de dire « c'est fait, on y touche plus »
De taner
frederic lefevbre est un con | 15H43 | 04/08/2008 |
Il est assez dommage que cet article ne mentionne pas un autre aspect de la politique de logement de l'actuel gouvernement : le pillage des ressources des organismes chargés d'assurer le financement du logement social. Cette disposition n'est pas dans le projet de Boudin, mais dans la loi LME, comme quoi le gouvernement peut parfois faire preuve de subtilité. Il s'agit, vous l'aurez deviné, de la généralisation du Livret A.
En effet, sous la pression de la Commission, le gouvernement a été sommé de mettre fin au monopole de la banque postale sur la distribution du livret A (il y avait aussi les caisses d'épargne et le crédit mutuel avec le livret bleu, mais passons). Jusque là, pas de rapport avec le logement.
Seulement voila, jusqu'à présent, les fonds récoltés avec le livret A (137 milliards d'euros pour l'année 2007)étaient centralisés à la Caisse des Dépôts et Consignations, qui se servait ensuite de cette manne pour prêter aux organismes qui financent directement le logement social.
Mais devinez quoi ? Puisqu'on encombre les banques commerciales avec des comptes peu lucratifs comme les livrets A, il leur faut une contrepartie. C'est pourquoi cette disposition de la loi LME permet aux banques commerciales distributrices de livret A de récupérer près de deux tiers des ressources de ce même Livret A, au dépens de la CDC et des organismes auxquels elle prête, ce qui revient, in fine, à assécher les finances du logement social.
Le manque de lisibilité de l'action gouvernementale devient récurrent, à moins que l'on ne compte sur une flambée du nombre de proprios pour rendre moins utile le logement social, mais je pense que personne, y compris notre très pieuse ministre, n'a foi dans le dernier plan « brico-logement ».