Dans l'actualité, cette nouvelle : le président de la République annonce que les loyers seront désindexés de l'évolution des coûts de la construction et ne le seront plus que sur l'inflation. Est-ce de gauche et faut-il s'en réjouir ? Le débat est difficile, parce que qu'il touche des réalités très concrètes, le loyer est devenu une lourde charge pour beaucoup, les prix de l'immobilier à l'achat sont à des niveaux historiquement très élevés et que beaucoup souffrent au quotidien de cette situation.

Quelques principes

Essayons d'analyser, sereinement si c'est possible, en rappelant quelques principes. D'une part, le prix du logement, dans le parc privé, dépend de l'offre et de la demande. Si la demande locative est en excédent sur l'offre, en particulier parce que les prix à l'achat sont eux-mêmes élevés, alors les loyers augmentent. L'offre ne suit pas, les loyers flambent dans les grandes villes, au-delà de ce qui est supportable compte-tenu de la faible hausse des revenus. Faut-il dès lors réguler le marché de l'immobilier ? La réponse est : oui, dans le court-terme, on peut et même doit réguler les prix, mais avec précaution. Pourquoi réguler ? Parce que le marché immobilier n'est pas un marché comme les autres. Une fois qu'une famille emménage dans un logement, il faut la protéger contre une hausse arbitraire du propriétaire qui pourrait exploiter la difficulté de déménager (coût direct, fatigue, scolarisation, pénurie d'offre alternative) pour procéder à une hausse ne laissant pas de choix à ce ménage : tu paies ou tu t'en va. Techniquement, dans notre jargon d'économiste, on dirait qu'il exploiterait sa position de monopole temporaire pour » extraire tout le surplus » .

Le blocage des loyers, un remède dangereux

Hélas, cette vision des rapports locataires-propriétaires ne peut s'arrêter là. L'utilisation d'un instrument de régulation des loyers comporte en soi de nombreux dangers. Pour les comprendre, imaginons que le gouvernement décide de bloquer les loyers des baux existants, suivant en cela les recommandations des élus les plus à gauche de l'échiquier politique. Que va-t-il se passer ? D'une part, les loyers des nouveaux locataires vont faire un bond très sensible : en effet, un locataire qui resterait 15 ans dans son logement bénéficierait d'un très grand avantage, voir son loyer fixe pendant 15 ans malgré l'inflation et la hausse séculaire des revenus. Pour se prémunir de cela, le propriétaire augmentera ses loyers d'entrée : il s'y retrouvera donc, mais pas les nouveaux locataires. Pas de chance donc pour les jeunes, les mobiles, les divorcés, les parents du premier ou du troisième enfant qui veulent un logement plus grand. Car, il faut toujours y penser, même quand on est d'extrême-gauche : les effets pervers des mesures de régulations existent, ils sont même nombreux. Dans ce cas, c'est un effet d'insider-outsider : on protège les insiders, les outsiders trinquent.

Virer le locataire pour débloquer le loyer

Autre effet pervers que connaissent bien les économistes et les habitants de New York : un loyer bloqué, c'est un propriétaire qui après quelques années veut que vous partiez pour augmenter ses rentrées d'argent avec quelqu'un d'autre. Choquant ? S'il s'est endetté pour acheter, ou qu'il est retraité et veut une retraite plus élevée, on peut avoir une certaine empathie pour lui, malgré tout. La réalité, c'est que dans ce cas, le propriétaire n'a qu'une envie, de voir son locataire s'en aller, il refuse d'investir pour entretenir le logement ; le locataire n'a plus d'incitation à bouger (car le loyer est déraisonnablement et fortement sous-estimé par rapport à celui des nouveaux baux). Moins de mobilité, cela veut dire impossibilité d'aller chercher un nouvel emploi même plus intéressant, cela veut dire aussi qu'on préfère rester au chômage ou dans des petits boulots dans la campagne plutôt que de tenter sa chance dans les grandes villes, bref que le dynamisme économique est moindre.

Nationaliser le logement ? Absurde

On peut bien sûr bloquer le loyer des nouveaux baux. Comme plus personne n'investira dans le logement, la logique de collectivisation doit alors être poussée jusqu'au bout : nationaliser le marché du logement. D'un côté, cela ferait des rentrées d'argent, d'un autre on pourrait bloquer les loyers. Evidemment, cette solution est absurde : il faudrait d'abord indemniser les propriétaires, et aux cours actuels, tripler la dette de l'Etat (ou alors exproprier tous les bailleurs-propriétaires, mais là, on entre dans un régime dictatorial), et surtout, politiquement, l'Etat ne pourrait pas augmenter les loyers et donc, au bout d'un temps, aurait des rentrées plus faibles que les dépenses de maintien en état et d'investissement de son parc locatif qui se dégraderait lentement et sûrement. Cela ne vous rappelle rien ? Si, c'est un peu la situation d'une grande partie du parc social qui est décrite ici.

Investir vaut mieux que désindexer

Remettons donc en perspective. Désindexer les loyers des coûts de construction, ce n'est pas aussi radical que de bloquer les loyers, c'est juste plus lent : c'est introduire à terme les germes d'une augmentation de la pénurie de logement. Inciter les propriétaires à investir et les maires à mettre du foncier en construction, c'est aider les locataires, surtout les jeunes, les mobiles, les divorcés, les jeunes parents. Voyez, l'économie, c'est simple, finalement. C'est le bon sens, moins le café du commerce. Enfin, pour être juste, les autres mesures annoncées quelques jours plus tard par le Président à Vandoeuvre, sur les garanties locatives et la mobilité du parc HLM, ne sont pas toutes mauvaises, mais l'analyse requière d'autres considérations (qui feront l'objet d'autres articles).