Impôts locaux : pourquoi un loft peut être moins taxé qu'un HLM

Il est vrai que ce système est totalement opaque, incompréhensible et injuste. Le problème étant qu’une réévaluation équitable amènerait un nombre de propriétaires important à devoir quitter leur logement si cette révision était effectuée. On peut habiter un pavillon de 6 pièces de grande qualité et très équipé et payer moins cher qu’un 3 pièces en HLM. Une révision brutale des taxes pourrait s’avérer insupportable (pas moralement mais financièrement) pour les habitants.
Or cette réévaluation est justifiée : il n’y a aucune raison de faire payer plus cher les plus pauvres ! mais il faudrait, comme cela a été fait pour les loyers de 48 le faire progressivement : remise à niveau à la première mutation : le nouveau propriétaire/locataire saurait à quoi s’en tenir au moment d’acquérir le bien, puis, réévaluation régulière en fonction de la qualité du bien, de sa localisation. Ces hausses ultérieures seraient suffisamment fréquentes pour rester raisonnables dans leur montant, et permettre ainsi le maintien dans les lieux des occupants.

L’évaluation par les services fiscaux se fait exclusivement sur l’aspect extérieur et les déclarations de travaux. Or les travaux intérieurs qui devraient être déclarés ne le sont que très rarement : personne ne sait d’ailleurs qu’on est sensé informer les impôts quand on refait sa salle de bain ou sa cuisine ou qu’on repeint l’escalier !
Les services des impôts n’ont pas le droit de pénétrer dans les immeubles pour en définir la catégorie, et les commissions municipales des impôts directs sont des endroits où l’on discute des propositions de classement des immeubles nouveaux ou après mutation, et où on essaye de comparer les différentes réalisations faites dans la ville : quartier + ou - prestigieux, apparence de l’immeuble : brique, peinture, pierre de taille, pierre agrafée... pas simple !

J’ai vendu une partie de mon appartement à mon voisin pour faire baisser les impôts locaux et foncier, je suis passé d’un 120 m2 RDC à 80 m2, je croyais bêtement que les impots allait baisser d’un tiers. (écomomie virtuelle de 400 euros à l’année, et je n’avais pas besoin d’une aussi grande surface)

Evidement j’aurai du m’en douter (suis-je con) mes impôts locaux n’ont pas baisser.

L’explication que j’ai eu a été : « Changement d’assiette ». La personne n’a pas pu me renseigner sur l’assiette, qui la calcule et à partir de quoi.

Je me suis aussi aperçu que mon appartement était considéré comme pavillon, il est redevenu appartement après cette vente.

Si il y a une réforme à faire le minimum serai de savoir de combien augmente les impots locaux lors de l’achat d’un bien.

Je profite de ce post pou faire un peu de réclame pour mon site (à mon image, celle d’un con)

Lien

il n’y a pas vraiment d’arbitraire
il suffit d’aller au cadastre pour savoir comment a été évalue votre immeuble
c’est rare qu’il soit surévalué
mais peut etre pourrez vous constater que celui d’un voisin ou d’un collègue est sous evalué

il y a tout de meme une petite hypocrisie sur les « pauvres » de banlieus qui payeraient plus cher que les riches
Jospin à fait instituer le plafonnement de la taxe d’habitation en fonction des revenus
dans un premier temps habitant le centre ville dans un immeuble ancien je paye environ 400 euros pour un appart qui payerrait 800 euros en banlieu (meme une construction 1960 toute dégueu)
mais si l’occupant est payé au smig et a plusieurs momes il va en faite ne payer qu’une centaine d’euros compte tenu du plafonnement
la cour des comptes a oublié d’en parler (ils avaient du faire un tour à la buvette)
et les 700 euros de différence de l’appartement de banlieu que l’occupant ne paye pas ?
pas de problème, la commune touche bien 800 euros, les 700 autres euros sont compensés par l’état
c’est donc moi par le biais de l’impot sur le revenu qui paye la taxe d’habitation du « pauvre de banlieu » en plus de la mienne
vous avez pigé ?
donc, faut pas trop venir me casser les pieds avec l’inégalité de la taxe d’habitation
merrci

Bonjour,

Au départ, la valeur locative d’un logement devait représenter la valeur d’une année de loyer...Et il se trouve donc qu’en moyenne, la plupart des logements sont sous-évalués....

Aujourd’hui, en plus de la valeur locative estimée en 70, on applique un coefficient d’actualisation, puis un coefficient de révalorisation, ce qui donne la valeur que l’on trouve sur l’avis de taxe d’habitation.
Sur cette valeur locative, on peut appliquer des abattements (pour personne à charges par exemple..). Ensuite, c’est sur cette valeur locative « diminuée » en fonction des personnes que sont appliqués les taux des collectivités. Cela donne la cotisation, à laquelle il faut ajouter les frais de gestion.

Et comme l’a expliqué jyeden, les impôts applique un plafonnement en fonction des revenus. Ce qui donne que même si vous devez payer une taxe d’habitaiton élevée, en fonction de vos revenus, elle est diminuée automatiquement, la perte pour la collectivité étant compensée par l’Etat.

Pour l’assiette de la taxe foncière, il faut prendre sa valeur locative 70 actualisée et revalorisée, la divisez par 2, et appliquer les taux des collectivités locales.

Bien à vous tous.

Merci de rappeler le scandale mais cela va plus loin : certains proprios de maisons anciennes avec jardin paient moins chers que lesdits occupants de HLM , pour les raisons que vous invoquez : certaines assiettes fiscales sont restées sur le papier avec les toilettes au fond du jardin , absence de salle de bains, etc...
Beaucoup d’aménagements de combles avec velux ne sont pas pris en compte....

Quand à ces vides ordures mentionnées dans votre article , ils sont devenus une catastrophe d’insalubrité dans les logements sociaux : souvent dans les cuisines, non entretenus ( joints fichus, passage de blattes..) , utilisés avec la plus grande désinvolture par les colocataires qui vident directement les détritus et les déjections animales...

Quand vous m’apprenez qu’ils comptent pour 4 m2 ! Cela me laisse pantois . L’état devrait condamner en les obturant , pour raison d’hygiène publique , ce signe de modernité des années 70.

« Mais les simulations réalisées ont montré des changements de valeur majeurs, “ d’une ampleur qui a été jugée insupportable par les autorités politiques ” »
Il est clair que si on réévaluait les biens immobiliers à leur juste valeur, il n’y aurait pas que les impôts locaux qui devraient être réajustés. Pensez à l’ISF sur le logement principal, le seuil de déclenchement est si bas qu’une majorité des propriétaires sous estiment joyeusement leurs biens.

C’est drôle l’empressement de nos gouvernants actuels pour réformer dans la précipitation la taxe professionnelle ou la TVA dans la restauration (sujets que je connais un peu) et d’oublier les réformes essentielles qui permettraient de redonner de la transparence et de la justice sociale et fiscale.

La plus grande injustice est liée à l’inégalité, malgré une petite péréquation, entre les communes riches qui touchent beaucoup de taxe professionnelle et les communes pauvres ou pire les communes pauvres endettées pour lesquelles la taxe d’habitation et la taxe foncière sont les seuls revenus et peuvent donc tripler. Ce point n’inquiète t’il pas la cour soudain soucieuse d’égalité ? De toute façons si l’on devait lister toutes les inégalités de la fiscalité, il faudrait sérieusement épaissir le rapport.

La situation ne me paraît pas si choquante en réalité.

Car si les bases mériteraient d’être réévaluées, les communes ne sont pas forcément lésées, rattrapant sur les taux le manque d’assiette.

Concernant la répartition de l’impôt, c’est un faux problème pour les plus pauvres (ceux qui habitent en HLM par exemple) car la taxe d’habitation est soumise à nombre de réductions et plafonnements. Et les plus modestes acquittent des montants extrêmement réduits. En clair, même si l’assiette d’un HLM est plus élevée que celle d’un loft, c’est bien l’occupant du loft qui au final paiera plus de taxe d’habitation, la solidarité étant ainsi respectée.

Par contre, il peut y avoir une distorsion entre les très riches, habitant des appartements somptueux à faible assiette, et les classes moyennes à revenus confortables, qui peuvent vivre dans des appartements neufs à assiette élevée. Là, le plafonnement ne jouera pour personne, mais les classes moyennes paient plus que les très riches, rompant le principe d’égalité devant l’impôt. C’est là que le système peut être choquant.

Mais arrêtons de vouloir faire croire que les pauvres paieraient plus que les riches, ce qui est faux !

La taxe d’habitation est de plus en plus un impôt sur le revenu, puisqu’elle fortement plafonnée en fonction des revenus, gommant ainsi en (grande) partie les inégalités liées au mode de calcul de son assiette. La réformer serait sans doute extrêmement compliqué et très coûteux pour l’Etat, et il n’est pas totalement évident que le jeu en vaille la chandelle.

Quant à l’ISF, c’est un impôt symbolique, mais sans grand intérêt en terme de finances publiques. Il ne rapporte presque rien, et coûte relativement cher à recouvrer. Sans doute pas une priorité de le réformer, que ce soit pour un gouvernement de droite ou de gauche. Par ailleurs, ce que vous dites est un peu (totalement) faux. En effet, revaloriser les biens immobiliers pour le besoin des impôts locaux n’aurait aucun intérêt en matière d’ISF. En effet, pour l’ISF, les biens doivent être évalués à leur valeur réelle chaque année, alors que pour les taxes locales, on évalue surtout la valeur locative. De plus, si les services de l’Etat désirent remettre en cause cette valeur (pour augmenter la base ou contester l’absence de déclaration ISF), ils sont libres de le faire en procédant à une estimation de la valeur du bien par référence à la valeur de marché, et sans être lié à une quelconque valeur cadastrale. Ce qui est à mon sens bien plus efficace pour eux. Et encore une fois, l’ISF est un impôt qui n’a aucun intérêt en terme de finances publiques, et ne suscitera donc jamais l’empressement des politiques, sauf sur sa valeur symbolique.

Enfin, concernant la taxe professionnelle, c’est un impôt totalement injuste, qui est proportionnellement plus lourd pour les entreprises générant peu de valeur ajoutée (industrie par exemple) que pour celles en générant beaucoup (services...). Il est essentiel de le réformer. L’idée d’une réforme était d’ailleurs dans l’air depuis des années, gauche et droite y ont pensé. Sa réforme ne procède donc pas d’un empressement particulier, même si elle soulève des difficultés probablement mal envisagées (allocations des recettes), difficultés qui ont d’ailleurs toujours entraîné le report de sa réforme dans le passé.

Petit conseil d’ami pour les parisiens. Si vous contestez uniquement la surface de l’appartement pour un logement ancien (constructions avant 1960), faites gaffe. Le cadastre va demander une nouvelle déclaration au propriétaire, et ce dernier ne manquera pas de déclarer la salle d’eau ou le chauffage qui n’existait pas avant dans la déclaration faite lors de la révision foncière de 1970. En effet, ces éléments « de confort » sont rajoutés à la surface par le biais d« équivalences superficielles » forfaitaire (une douche fait 4 m² de +, un lavabo, 2 m², le chauffage 2 m² par pièce). De plus cela risque fort de modifier le classement pour une catégorie supérieure. Même avec une erreur de surface de 10 m², vous risquez de payer plus, même beaucoup + parfois.
Conseil, avant de réclamer, demandez la fiche de calcul de votre appartement au cadastre (Centre des Impôts Foncier) en indiquant le n° de l’identifiant du local inscrit sur l’imprimé de taxe d’habitation. Si sur cette fiche vous voyez un classement en catégorie 6 ou 7, et des équivalences superficielles inférieures à 20 m², danger si vous avez une salle d’eau et le chauffage, car la fiche de calcul montre que ces éléments ne sont pas pris en compte.
Par contre, pour les immeubles récents, l’erreur de surface peut faire baisser la taxe.

Il est vrai que ce système est totalement opaque, incompréhensible et injuste. Le problème étant qu’une réévaluation équitable amènerait un nombre de propriétaires important à devoir quitter leur logement si cette révision était effectuée. On peut habiter un pavillon de 6 pièces de grande qualité et très équipé et payer moins cher qu’un 3 pièces en HLM. Une révision brutale des taxes pourrait s’avérer insupportable (pas moralement mais financièrement) pour les habitants.
Or cette réévaluation est justifiée : il n’y a aucune raison de faire payer plus cher les plus pauvres ! mais il faudrait, comme cela a été fait pour les loyers de 48 le faire progressivement : remise à niveau à la première mutation : le nouveau propriétaire/locataire saurait à quoi s’en tenir au moment d’acquérir le bien, puis, réévaluation régulière en fonction de la qualité du bien, de sa localisation. Ces hausses ultérieures seraient suffisamment fréquentes pour rester raisonnables dans leur montant, et permettre ainsi le maintien dans les lieux des occupants.

J’ai vendu une partie de mon appartement à mon voisin pour faire baisser les impôts locaux et foncier, je suis passé d’un 120 m2 RDC à 80 m2, je croyais bêtement que les impots allait baisser d’un tiers. (écomomie virtuelle de 400 euros à l’année, et je n’avais pas besoin d’une aussi grande surface)

Evidement j’aurai du m’en douter (suis-je con) mes impôts locaux n’ont pas baisser.

L’explication que j’ai eu a été : « Changement d’assiette ». La personne n’a pas pu me renseigner sur l’assiette, qui la calcule et à partir de quoi.

Je me suis aussi aperçu que mon appartement était considéré comme pavillon, il est redevenu appartement après cette vente.

Si il y a une réforme à faire le minimum serai de savoir de combien augmente les impots locaux lors de l’achat d’un bien.

Je profite de ce post pou faire un peu de réclame pour mon site (à mon image, celle d’un con)

Lien

il n’y a pas vraiment d’arbitraire
il suffit d’aller au cadastre pour savoir comment a été évalue votre immeuble
c’est rare qu’il soit surévalué
mais peut etre pourrez vous constater que celui d’un voisin ou d’un collègue est sous evalué

il y a tout de meme une petite hypocrisie sur les « pauvres » de banlieus qui payeraient plus cher que les riches
Jospin à fait instituer le plafonnement de la taxe d’habitation en fonction des revenus
dans un premier temps habitant le centre ville dans un immeuble ancien je paye environ 400 euros pour un appart qui payerrait 800 euros en banlieu (meme une construction 1960 toute dégueu)
mais si l’occupant est payé au smig et a plusieurs momes il va en faite ne payer qu’une centaine d’euros compte tenu du plafonnement
la cour des comptes a oublié d’en parler (ils avaient du faire un tour à la buvette)
et les 700 euros de différence de l’appartement de banlieu que l’occupant ne paye pas ?
pas de problème, la commune touche bien 800 euros, les 700 autres euros sont compensés par l’état
c’est donc moi par le biais de l’impot sur le revenu qui paye la taxe d’habitation du « pauvre de banlieu » en plus de la mienne
vous avez pigé ?
donc, faut pas trop venir me casser les pieds avec l’inégalité de la taxe d’habitation
merrci

Bonjour,

Au départ, la valeur locative d’un logement devait représenter la valeur d’une année de loyer...Et il se trouve donc qu’en moyenne, la plupart des logements sont sous-évalués....

Aujourd’hui, en plus de la valeur locative estimée en 70, on applique un coefficient d’actualisation, puis un coefficient de révalorisation, ce qui donne la valeur que l’on trouve sur l’avis de taxe d’habitation.
Sur cette valeur locative, on peut appliquer des abattements (pour personne à charges par exemple..). Ensuite, c’est sur cette valeur locative « diminuée » en fonction des personnes que sont appliqués les taux des collectivités. Cela donne la cotisation, à laquelle il faut ajouter les frais de gestion.

Et comme l’a expliqué jyeden, les impôts applique un plafonnement en fonction des revenus. Ce qui donne que même si vous devez payer une taxe d’habitaiton élevée, en fonction de vos revenus, elle est diminuée automatiquement, la perte pour la collectivité étant compensée par l’Etat.

Pour l’assiette de la taxe foncière, il faut prendre sa valeur locative 70 actualisée et revalorisée, la divisez par 2, et appliquer les taux des collectivités locales.

Bien à vous tous.

Merci de rappeler le scandale mais cela va plus loin : certains proprios de maisons anciennes avec jardin paient moins chers que lesdits occupants de HLM , pour les raisons que vous invoquez : certaines assiettes fiscales sont restées sur le papier avec les toilettes au fond du jardin , absence de salle de bains, etc...
Beaucoup d’aménagements de combles avec velux ne sont pas pris en compte....

Quand à ces vides ordures mentionnées dans votre article , ils sont devenus une catastrophe d’insalubrité dans les logements sociaux : souvent dans les cuisines, non entretenus ( joints fichus, passage de blattes..) , utilisés avec la plus grande désinvolture par les colocataires qui vident directement les détritus et les déjections animales...

Quand vous m’apprenez qu’ils comptent pour 4 m2 ! Cela me laisse pantois . L’état devrait condamner en les obturant , pour raison d’hygiène publique , ce signe de modernité des années 70.

« Mais les simulations réalisées ont montré des changements de valeur majeurs, “ d’une ampleur qui a été jugée insupportable par les autorités politiques ” »
Il est clair que si on réévaluait les biens immobiliers à leur juste valeur, il n’y aurait pas que les impôts locaux qui devraient être réajustés. Pensez à l’ISF sur le logement principal, le seuil de déclenchement est si bas qu’une majorité des propriétaires sous estiment joyeusement leurs biens.

C’est drôle l’empressement de nos gouvernants actuels pour réformer dans la précipitation la taxe professionnelle ou la TVA dans la restauration (sujets que je connais un peu) et d’oublier les réformes essentielles qui permettraient de redonner de la transparence et de la justice sociale et fiscale.

La plus grande injustice est liée à l’inégalité, malgré une petite péréquation, entre les communes riches qui touchent beaucoup de taxe professionnelle et les communes pauvres ou pire les communes pauvres endettées pour lesquelles la taxe d’habitation et la taxe foncière sont les seuls revenus et peuvent donc tripler. Ce point n’inquiète t’il pas la cour soudain soucieuse d’égalité ? De toute façons si l’on devait lister toutes les inégalités de la fiscalité, il faudrait sérieusement épaissir le rapport.

La situation ne me paraît pas si choquante en réalité.

Car si les bases mériteraient d’être réévaluées, les communes ne sont pas forcément lésées, rattrapant sur les taux le manque d’assiette.

Concernant la répartition de l’impôt, c’est un faux problème pour les plus pauvres (ceux qui habitent en HLM par exemple) car la taxe d’habitation est soumise à nombre de réductions et plafonnements. Et les plus modestes acquittent des montants extrêmement réduits. En clair, même si l’assiette d’un HLM est plus élevée que celle d’un loft, c’est bien l’occupant du loft qui au final paiera plus de taxe d’habitation, la solidarité étant ainsi respectée.

Par contre, il peut y avoir une distorsion entre les très riches, habitant des appartements somptueux à faible assiette, et les classes moyennes à revenus confortables, qui peuvent vivre dans des appartements neufs à assiette élevée. Là, le plafonnement ne jouera pour personne, mais les classes moyennes paient plus que les très riches, rompant le principe d’égalité devant l’impôt. C’est là que le système peut être choquant.

Mais arrêtons de vouloir faire croire que les pauvres paieraient plus que les riches, ce qui est faux !

Petit conseil d’ami pour les parisiens. Si vous contestez uniquement la surface de l’appartement pour un logement ancien (constructions avant 1960), faites gaffe. Le cadastre va demander une nouvelle déclaration au propriétaire, et ce dernier ne manquera pas de déclarer la salle d’eau ou le chauffage qui n’existait pas avant dans la déclaration faite lors de la révision foncière de 1970. En effet, ces éléments « de confort » sont rajoutés à la surface par le biais d« équivalences superficielles » forfaitaire (une douche fait 4 m² de +, un lavabo, 2 m², le chauffage 2 m² par pièce). De plus cela risque fort de modifier le classement pour une catégorie supérieure. Même avec une erreur de surface de 10 m², vous risquez de payer plus, même beaucoup + parfois.
Conseil, avant de réclamer, demandez la fiche de calcul de votre appartement au cadastre (Centre des Impôts Foncier) en indiquant le n° de l’identifiant du local inscrit sur l’imprimé de taxe d’habitation. Si sur cette fiche vous voyez un classement en catégorie 6 ou 7, et des équivalences superficielles inférieures à 20 m², danger si vous avez une salle d’eau et le chauffage, car la fiche de calcul montre que ces éléments ne sont pas pris en compte.
Par contre, pour les immeubles récents, l’erreur de surface peut faire baisser la taxe.