Je suis agent immobilier, vous m’avez posé vos questions

Des clés dans une serrure (Dewitt/Flickr/CC)

Je suis agent immobilier en Rhône-Alpes. Je partage mon temps entre Paris, Lyon et Mâcon. Je suis spécialisé en transactions de biens et, à la marge, en fonds de commerce.

Vous voulez en savoir plus sur ce métier et ses fonctionnements ? Posez-moi vos questions en commentaires et j’y répondrai.

Sélection de réponses

Whitenigga. Qu’est-ce-que ça fait de faire partie d’une des professions les plus détestées de France ? Trouvez-vous normal qu’une caution soit encaissée immédiatement lors de la location, mais rendue deux mois après le départ de ladite location ? Trouvez-vous normal que la caution soit rendue en chèque dans certaines agences, alors que le prélèvement automatique était en place, et qu’il serait plus rapide de faire un virement ?

Je ne suis pas spécialisé dans la location. Toutefois, à titre personnel, je ne peux que regretter et condamner ce type de méthode. Je n’avais pas conscience de faire partie d’une des professions les plus détestée de France. :)

Pour être sérieux, ma profession, comme bien d’autres, à une piètre image.
Que vous dire si ce n’est de ne pas jeter le bébé avec l’eau du bain ?
Je me méfie des jugements à l’emporte pièce du genre : « Les garagistes sont des voleurs ; les fonctionnaires, des fainéants... » Je vous conseillerais simplement de sélectionner votre agent immobilier avec précaution. (L’échange complet)

Tassin. Bonjour. Quel est la baisse du nombre de transactions constatées par votre agence sur un an glissant ? Quel impact a ou va avoir cette baisse des transactions sur votre agence et plus généralement sur l’emploi dans les agences immobilières de votre secteur ? A combien estimez-vous la baisse du marché dans votre région à fin 2012 ? Votre estimation pour 2013 ?

Aussi surprenant que ce soit, nous ne constatons aucune baisse du nombre de transactions sur les douze derniers mois. En revanche si l’on considère le nombre de transactions par catégorie, l’on constate une chute vertigineuse des primo-accédants. Cela malgré les taux d’emprunt toujours très attractifs.

Au sujet des emplois, nier que les nouveaux négociateurs ont subi plus fortement que leurs aînés les modifications de typologie de clients serait une gageure. Les négociateurs confirmés bénéficiant d’un réseau plus fourni et de davantage de connaissances tirent leur épingle du jeu.

Sans être médium, il apparaît que 2013 sera, en tout cas au premier trimestre, à l’image de 2012 avec un avantage côté acquéreur.
Quantifier la baisse du cours de l’immobilier n’est pas aisé car alors que certaines zones subissent une forte baisse, de l’ordre de 20%, d’autres secteurs se maintiennent voire, pour certains types de biens, enregistrent de légères hausses. (L’échange complet)

Super_lapin. Je trouve hallucinant les marges des agences immobilières sur les ventes de maisons ou d’appartements. A Toulouse, le moindre T2 est à 120 000 euros, l’agence prend 8 000 euros minimum. Une maison coûte 300 000 euros minimum (selon son état, son emplacement, etc. J’entends déjà certains me répondre que je dis n’importe quoi, mais c’est pas le sujet), l’agence prend de 20 000 à 30 000 euros ! Comment justifier ce genre de tarifs ?

Je vous mets en garde dans le choix des termes. Vous trouvez hallucinantes les « marges » des agences immobilières. Sans doute évoquez-vous les commissions. Peut-être serez-vous d’accord avec moi pour reconnaître que lorsque l’on vend quelque chose, ce n’est jamais assez cher et à l’inverse, l’on vend toujours à un montant trop faible.Le montant des commissions est soumis comme pour toute entreprise à une fiscalité que certains considéreront comme trop lourde et d’autres comme insuffisante. Peu importe votre position à ce sujet, toujours est-il que la commission est soumise à TVA soit 19,6% puis doit couvrir les différents frais propres à l’activité dont notamment la communication, la rémunération du négociateur... et enfin l’impôt sur les sociétés (33%).Tout comptabilisé, les marges ne sont pas différentes d’une autre entreprise de service. D’autre part, il faut bien comprendre que 100% des biens en « stock » ne sont pas vendus et génèrent donc des frais sans générer le moindre chiffre d’affaires. (L’échange complet)

Hadrien Durif. Que pensez-vous des agences « vendeuses de listes » ?

Je crois qu’il ne faut pas tout mélanger. Je ne suis même pas certain qu’il s’agisse juridiquement parlant d’agence immobilière mais cela mérite vérification. De mon point de vue, il est difficile de se fier à ces listes car hormis leurs prix attractifs inférieurs aux frais d’agence, elles n’apportent pas de véritable plus-value pour le candidat locataire. Sans faire de généralité, la plupart des listes comprennent des biens soit déjà loués soit avec des loyer hors marché... Je crois utile de rappeler si nécessaire qu’un agent immobilier n’est pas un porteur de clés mais véritablement un interlocuteur dont la mission est d’accompagner toutes les parties dans la conclusion d’un accord. (L’échange complet)

Whitenigga. Trouvez-vous normal que certains agents ne soient pas formés au méthodes de construction, et au « bricolage » en règle générale ? Genre : « Qu’est-ce-qu’une goulotte, de la primaire d’accroche, du BA13... »

Je pense que c’est un élément de sélection de votre interlocuteur. Si votre agent immobilier/négociateur ne vous convient pas ou que vous le jugez incompétent, changez-en. Et si un bien vous plaît dans une agence, demandez à changer d’interlocuteur. Il y a fort à parier que ledit agent immobilier/négociateur trouvera le temps de se former... (L’échange complet)

Marmana. Bonjour que pensez-vous de la théorie de Steven Leviit (économiste américain, dans son livre « Freakonomics ») qui considère qu’un agent immobilier ne vend pas une maison au meilleur prix pour le vendeur (pour avoir une commission plus importante), mais au prix qui lui apporte le meilleur rapport « quantité de travail fourni/commission finale » (les agents immobiliers américains gardent, de fait, leur propre maison sur le marché en moyenne dix jours de plus pour obtenir un prix 3% supérieur) ? Est-elle appliquée sur le marché français de l’immobilier ?

Coup de chance, j’ai lu ce bouquin. Ainsi que le démontre Steven Leviit, si l’agent immobilier vend mieux son propre bien, c’est avant tout parce qu’il parvient à faire montre de davantage d’enthousiasme que pour d’autres biens. Cela pour une raison à déterminer et non avancée dans l’ouvrage.

Je ne partage pas la position de l’auteur au sujet du rapport quantité de travail fourni/commission finale. Il faut bien saisir, qu’en règle générale, le client vendeur devient dès la vente de son propre bien un client acquéreur. Seule sa satisfaction lors de la vente de son bien le conduira à conserver son interlocuteur pour la recherche de son nouveau bien. Plus il disposera d’un capital important, plus il pourra se porter acquéreur d’un bien coûteux. Lequel bien génèrera une nouvelle commission plus importante.

A bien y réfléchir, même si les motivations d’un agent étaient purement mercantiles, celui-ci n’aurait aucun avantage à niveler les prix vers le bas.

Cette démonstration indique qu’il est tout à fait possible de considérer comme plausible à la fois ma démonstration et celle Steven Leviit.

Pour vous répondre, je crois qu’il n’a pas véritablement de réponse à vous apporter mais simplement reconnaître que tout dépend de votre agent immobilier.

N’oublions pas que le métier d’agent immobilier est un métier qu’il faut considérer à long terme. Les calculs d’apothicaires du type rapport quantité de travail fourni/commission finale me semblent hasardeux. Seul le service aux client fait la différence.(L’échange complet)

Trouble fêtes. Que pensez-vous de toutes les béquilles fiscales qui boostent votre profession et les propriétaires de biens immobiliers tel la nouvelle loi Duflot (qui accorde aux particuliers qui investissent dans un logement neuf, une forte réduction d’Impôt sur le Revenu ; pendant toute la période de mise en location du logement ; soit qu’avec 0€ d’apport celle-ci permettrait d’économiser jusqu’à 54000€ d’impôts ?

Sur le principe, je pense que ces dispositifs sont une bonne chose.
Pourquoi ? Car ils permettent : 1 - de diminuer le déficit de logements
2- de développer son patrimoine à moindre coût
3- de se créer des revenus complémentaires ou en capital pour sa retraite
4 - de créer ou maintenir des emplois dans le domaine du bâtiment
5 - de genérer des revenus pour l’Etat au sens large (T.V.A, taxe foncière, ...)
6 - de moderniser le parc immobilier
7- dans une moindre mesure, sinon de diminuer, de limiter les hausses de loyer.

A vrai dire , ces lois ne « boostent » pas véritablement les agents immobiliers traditionnels puisque l’essentiel de la commercialisation de ces biens que je nommerai défiscalisant se fait soit directement via les services commerciaux des promoteurs soit via des entreprises proposant exclusivement des biens dans ces cadres fiscaux et les banques.

De trop nombreux errements ont semé le discrédit sur ces dispositifs. Même si les gouvernements ont corrigé fortement le tir notamment en rendant inéligibles certaines zones, il reste beaucoup à faire.

Quant au Duflot, je demeure sceptique. Le dispositif offre des avantages à l’investisseur contre, pour simplifier à l’extrême, une pratique « sociale » (loyers encadrés, ...). Il a été démontré que les foyers éligibles à ces loyers encadrés sont malheureusement les plus fragiles. On peut donc imaginer que ces biens feront l’objet de plus d’impayés de loyers que d’autres biens mis en location.

Que se passera-t-il lorsque les impayés se multiplieront ? Les assureurs couvrant les risques locatifs pourront-ils faire face à leurs obligations ? Ou assiterons-nous, dans un premier temps à de très fortes hausses de primes puis à des abandons en masse des contrats ? (L’échange complet)

Jolinar. Est-il vrai que les biens placés par les agences sur le net sont ceux qui ne trouvent pas acquéreurs autrement ? Les invendables, disons-le.

Etant donné qu’un bien placé sur internet, comme sur n’importe quel support, coûte de l’argent, il n’est pas dans l’intérêt de l’agence de ne pas le vendre. De bonne ou de moins bonne qualité, chaque bien à son juste prix auquel il peut trouver acquéreur.

Personnellement il m’est arrivé de nombreuses fois de refuser de prendre en mandat des biens que je jugeais bien trop chers : perte de temps, perte d’argent. Généralement ces biens finissent d’ailleurs par être reloués par leur propriétaire ou traînent sur Le bon coin pendant des mois et des mois (je vois encore des biens en ce moment qui étaient déjà à vendre lorsque j’ai créé ma société en juillet 2011...). (L’échange complet)