Quand les syndics se « servent » de l'argent des copropriétaires
Une affaire visant un des leaders français des administrateurs de biens met en lumière les dangers d’une pratique douteuse : les syndics peuvent se servir indirectement des fonds des copropriétaires pour leurs propres intérêts.
Pour éviter toute dérive, des associations de consommateurs plaident pour que chaque copropriété se dote d’un compte bancaire séparé. Aujourd’hui, ce n’est pas une obligation légale. Seulement une option... difficile à mettre en œuvre.
Mettez-vous un instant dans la peau d’un syndic. Vous gérez les fonds de centaines voire de milliers de copropriétaires mais, conformément à l’article 5 de la loi « Hoguet » du 2 janvier 1970 et à l’article 59 du décret du 20 juillet 1972, vous ne pouvez pas les utiliser pour vous -puisqu’ils sont destinés à payer des charges et des travaux.
Pourtant, cette trésorerie est enviable et vous estimez qu’il est dommage de ne pas se « servir » de cet argent. Imaginez alors que votre banque, avec laquelle vous êtes en bons termes, vous permette d’exploiter indirectement ces fonds pour vos propres intérêts.
Comment est-ce possible ? La banque crée un « compte reflet » sur lequel elle place une somme équivalente à l’ensemble des fonds présents sur les comptes « intouchables » des copropriétés. Dans les faits, elle vous accorde un prêt en acceptant que les fonds des copropriétaires servent de garantie financière. Vous placez alors cet argent pour le faire fructifier.
La belle astuce ! Problème : ce n’est pas un rêve, mais bel et bien la réalité.
Quelque 400 000 copropriétaires s’inquiètent pour leurs fonds
Ce genre de pratique financière, qui semble monnaie courante, est au cœur de l’« affaire Urbania ». En début d’année, le parquet de Paris a ouvert une enquête préliminaire pour voir si cet administrateur de biens, qui regroupe 115 cabinets pour 400 000 lots de copropriétés, a floué ou non la Société générale.
Au cours de l’année 2009, cette banque assure avoir demandé plusieurs fois -en vain- à Urbania de verser davantage de fonds sur les comptes des copropriétés pour qu’ils équivaillent l’argent qu’elle prêtait par le biais des comptes reflets. La banque, qui a porté plainte, aurait subi une perte de 200 millions d’euros.
Selon le quotidien Le Monde du 4 mai, d’autres banques seraient concernées. Au total, 500 millions d’euros auraient en fait été utilisés par Urbania pour acheter notamment de nouveaux cabinets et prendre des participations dans des sociétés, dont certaines seraient hébergées dans des paradis fiscaux.
L’Union nationale des associations de responsables de copropriété (Unarc) pointe les effets pervers du système :
« Pour obtenir le maximum d’argent à placer, le syndic va chercher à majorer par tous les moyens les trésoreries disponibles des copropriétés, ce qui va se traduire par un budget gonflé, des prestataires payés avec retard, le refus de placer l’argent au profit des copropriétaires, etc. »
La solution : contraindre les syndics à ouvrir un compte séparé
Si la dérive est avérée et que certains des quelque 400 000 copropriétaires ne recouvrent pas les fonds déposés, l’affaire aura un retentissement encore plus important.
Déjà, elle est l’occasion pour les associations de consommateurs de remettre sur le métier une demande déjà ancienne : il s’agit de mieux encadrer les syndics en les obligeant à ouvrir un compte bancaire séparé. Cela permet au syndicat de copropriété d’avoir une meilleure connaissance des fonds disponibles et de placer certaines sommes sur un compte épargne qui produit des intérêts pour la communauté des propriétaires et non pour le syndic .
Aujourd’hui, la loi « SRU » du 13 décembre 2000 contraint le syndic à ouvrir un tel compte, tout en prévoyant la possibilité pour l’assemblée générale des copropriétaires de l’en dispenser par un vote... Si bien que beaucoup de copropriétés ne disposent pas de compte séparé, car leurs syndics les en dissuadent en faisant valoir que les frais bancaires et les honoraires augmenteront.
L’association Consommation, logement et cadre de vie (CLCV) et l’Unarc réclament de nouveau qu’il n’y ait plus de dispense possible et qu’un compte bancaire séparé soit ouvert pour chaque copropriété. « C’est une des solutions majeures face à des affaires comme Urbania, estime David Rodrigues, juriste à la CLCV. Ensuite, le compte séparé ne doit pas se traduire par une augmentation des honoraires et des frais bancaires. »
Un projet de loi, mais que contiendra-t-il ?
Le ministère de la Justice prépare un projet de loi qui pourrait être soumis au conseil des ministres en juillet. S’agira-t-il de modifier à nouveau les règles régissant le statut des copropriétés (loi du 10 juillet 1965 et décret du 17 mars 1967) pour mieux protéger l’argent des copropriétaires ? De supprimer cette fameuse dispense ?
Pour l’instant, le ministère ne souhaite parler que de ses axes de travail :
« La tenue et la gestion des comptes des copropriétés pour améliorer la transparence, le renforcement des mesures disciplinaires, le contrôle annuel des activités des administrateurs de biens par la DGCCRF, l’amélioration de la formation professionnelle dans le secteur. »
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Et la marmotte, elle met le papier autour du chocolat ? ...
Plus sérieusement, gestionnaire de syndic depuis peu, j’ai découvert ces méthodes avec étonnement, mais le problème est que dans 99% des cas, le syndicat des copropriétaires refuse de voter le compte séparé car celà engendre des frais supplémentaires pour la copro ! Sur une 60taine d’AG, je compte un seul compte séparé...
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