Olivier, vendeur immobilier : son revenu divisé par six
Palissade d'un chantier à Paris, en décembre 2008 (Audrey Cerdan/Rue89).
Eco89 continue son tour de France des porte-monnaies. Nous vous proposons une radiographie des revenus d'une profession, à travers un exemple concret. C'est au tour d'Olivier, qui travaille pour le promoteur Nexity, après Pauline, étudiante, Xavier, restaurateur, Philippe, berger, et Jean-Pierre, Père Noël de magasins.
Pour la première fois, ce n'est pas un indépendant mais un salarié d'une grosse entreprise qui nous ouvre ses comptes. Il n'a accepté de jouer le jeu qu'à la condition que son anonymat soit préservé, ce qui explique que nous ayons dû modifier son prénom et enlever tout détail qui permettrait de l'identifier.
Olivier, la trentaine, travaille pour le promoteur immobilier Nexity. Il ne le cache pas, s'il fait ce métier, c'est parce qu'il veut faire de l'argent. Plusieurs Deug en poche, il a bossé pour une agence immobilière, puis chez le promoteur Kaufman & Broad, avant d'entrer chez Nexity. Et jusque-là, il n'avait pas à se plaindre : il gagnait entre 4 000 et 8 000 euros net par mois. Avec la crise, il ne touche plus que le Smic. Explications.
Ses revenus mensuels : de 5 800 euros net en moyenne à 1 000 euros
Olivier est chargé de vendre sur plan, des immeubles ou des maisons, qui ne sont pas encore sortis de terre. Car avant de lancer les travaux, les promoteurs doivent, en général, avoir vendu la moitié des logements du « programme ». Olivier travaille dans un préfabriqué, une cabane de luxe plantée sur le terrain à construire.
Son bulletin de salaire dit qu'il est « négociateur ». Sa carte de visite qu'il est « conseiller en immobilier ». Lui se considère, tout simplement, comme « vendeur Vefa » (vente en état futur d'achèvement).
Olivier est rémunéré à la commission. D'où des variations de salaire d'un mois sur l'autre. Chaque commission lui est versée en deux fois : une première moitié lors de la signature de la promesse de vente : c'est ce qu'on appelle, dans le jargon, « la réservation ». Puis la deuxième moitié lors de la signature devant notaire, c'est le « plafond ».
La commission ne représente pas toujours le même pourcentage de la valeur de la vente. Olivier explique :
« Le pourcentage est fixé en fonction de la difficulté à vendre sur le programme. »
Olivier estime, qu'avant la crise, il faisait en moyenne trois ventes par mois. « Je suis un très bon vendeur », lance-t-il, le sourire en coin. Bon vendeur ou pas, les clients se font de moins en moins nombreux. Crise oblige.
Prenons quelques chiffres pour illustrer la dégringolade progressive de son salaire. Partons de l'un de ses bulletins de salaire du premier semestre 2008 : il touche alors 6 638 euros de commission, issue pour moitié des promesses de vente, pour l'autre moitié des signatures notaires.
Quelques mois plus tard, son bulletin de paye montre que son salaire net n'a pas encore vraiment chuté : 5 517 euros. Mais sa composition a changé : les 7013,15 euros de commission se répartissent pour les deux tiers en « plafonds » et seulement pour un tiers en « réservations ». Preuve que le marché des transactions immobilières était en train de ralentir.
Surtout, une ligne supplémentaire est apparue sur son bulletin de paie : celle du « désistement » : moins 1 366 euros. Un (ou plusieurs) acheteur a changé d'avis entre sa réservation et la signature chez le notaire... et donc Olivier doit « rembourser » ce qu'il a déjà touché comme commission plusieurs mois auparavant. Les désistements existaient certes avant la crise, mais leur nombre s'est accru.
Plusieurs de ses bulletins de salaire du deuxième semestre 2008 témoignent encore mieux de la crise : 1 000 euros net. Soit le salaire minimum garanti par la convention collective à laquelle il est rattaché. En clair : Olivier gagne le Smic quand il ne fait aucune vente et qu'il ne touche aucun « plafond » issu d'une vente antérieure.
Ses dépenses : d'une vie de dandy parisien à une vie d'adolescent
En quelques mois, Olivier a vu son salaire divisé par six, voire sept. De quoi se poser des questions. Sur son job, mais, pour l'instant, pas sur sa qualité de vendeur.
« L'argent, ça ne se mérite pas, ça se gagne, aime-t-il à lancer, un brin provocateur. Quand je dis ça, on me prend pour un vieux réac de droite. Alors que je dis juste que c'est comme ça ; ça ne devrait pas… mais c'est comme ça. »
Olivier se considérait-il comme quelqu'un de riche ? La question le fait sourire. Avec aplomb, il lance : « Pour moi, on est riche à partir d'un million d'euros net en cash sur son compte ». Et pauvre ? « Quand on gagne moins de 2 500 euros par mois. »
Olivier est donc désormais « pauvre », selon sa propre définition... Mais il le confesse lui-même, il a la chance de vivre une « vie d'adolescent ». Il n'a pas de famille à nourrir ni d'emprunt à rembourser. Il habite dans le XVe arrondissement de Paris, un studio qu'il loue 790 euros. Une bonne affaire. Entre le loyer et les factures, ses charges s'élèvent à 1 000 euros par mois. Plusieurs de ses collègues n'ont pas cette chance :
« J'ai un collègue qui a 4 000 euros de frais fixes par mois. Il y en a dans l'entreprise qui avaient acheté deux appartements il y a quelques années pour assurer leur retraite. Ils ont dû les revendre. »
Olivier le reconnaît, il avait pensé à acheter. Il « attendait », dit-il. Maintenant, il est trop tard.
Un complexe résidentiel en construction près de Kiev (Gleb Garanich/Reuters).
Mais alors, qu'a-t-il fait de ses confortables salaires ? Olivier est un bon vivant. Il fait partie de ces gens qui pensent que l'argent est fait pour être dépensé :
« J'ai vécu la vie parisienne. J'allais au resto et dans des concerts tous les soirs, je prenais tout le temps des taxis. »
Fini les soirées où l'on ne compte pas, les vestes taillées sur mesure, les beaux cadeaux offerts aux proches, et l'alcool en quantité. Depuis que son salaire a brusquement chuté, il se contente d'aller au bar du coin boire des bières à deux euros.
Autre poste de dépense qu'il a été contraint de supprimer : l'investissement en ligne sur Boursorama. Une pratique quasi-quotidienne il y a encore quelques mois. Car Olivier ne croit pas en son banquier. Il estime que tout le monde a les moyens de gérer son porte-feuille soi-même, et en prenant un minimum de risque :
« J'avais mis 5 000 euros sur le SRD (service à règlement différé), ce qui me permettait d'acheter pour cinq fois la valeur de mon investissement, soit 25 000 euros. J'essayais d'y aller tous les jours : mon but était de me faire 1% par jour, soit 250 euros. Ce n'est pas un jeu, c'est du travail. »
De l'époque, pas si lointaine où il touchait entre 4 000 et 8 000 euros net par mois, il ne lui reste presque rien. Sauf une assurance-vie sur laquelle il met 200 euros par mois. Sa seule épargne.
Et l'avenir ?
Olivier prédit le pire pour sa profession. Son groupe, Nexity, a annoncé des suppressions d'emplois. Mais attention, les négociateurs en immobilier ne sont pas égaux face à la crise. Ils ne sont pas tous dans la même situation financière qu'Olivier, car certains « programmes“marchent encore bien.
Olivier pense avoir encore sa place dans la profession. Se faire payer pour réussir à convaincre les gens (d'acheter), il sait bien que ça lui va comme un gant. Mais un jour ou l'autre, il fera autre chose de sa vie. Il rêve de créer sa propre boîte. Des idées ? Bien sûr qu'il en a. Surtout une. Mais il confie seulement :
‘Mon rêve, c'est de créer une entreprise qui ferait de l'argent, mais sans tirer les salaires des employés vers le bas.’
Palissade d'un chantier à Paris, en décembre 2008 (Audrey Cerdan/Rue89). Un complexe résidentiel en construction près de Kiev (Gleb Garanich/Reuters).
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Ca me rappelle tout a fait et en tout point la bulle internet et le krach.
1° partie : la bulle.
- L'argent s'investit sans commune mesure dans l'informatique (l'immobilier). On logicielise a fond (on construit tout et n'importe quoi, n'importe où à n'importe quel prix).
- Forcement devant tant de boulot, déversement d'argent et manque de main d'oeuvre, les salaires grimpent en flèche. 15000 Fr /mois en 1997, 25000 en 1999, 30.000 en 2000, 35.000 en 2001. 130% d'augmentation en 5 ans. Salaire normal et banal d'un ingé consultant en info. Pour les commerciaux et gérants de petite PME, c'est encore plus exponentielle. ON découvre la « fraude/optimisation » fiscale de tout cadre a bon salaire : faux frais, stock option, machin de fonction, déplacements fictifs, faux licenciements...
2° partie : le krach
- Tout s'arrête d'un coup. On vire a tour de bras a coup de 6 mois de salaire. Les dépréciations d'actifs et autre provisions de restrucuration passent la dedans. Donner 6-9 mois de salaire brut a un employé pour qu'il se barre sans histoire, ça coûte très cher.
- retrouver du boulot. Oui tout est possible, si on accepte de baisser d'un ou 2 crans hiérarchiques. Perso après 6 mois de chomdu, j'ai repris un CDD à 1.800€ net/mois... 60% de perte de salaire.
3° Bilan.
L'argent n'est pas perdu pour tout le monde. Les financiers ont perdu beaucoup. Les employés gagné beaucoup. Comme aujourd'hui. Les ténors d'HEC et de l'X, gagnent encore plus dans leurs banques, mais on se demande pourquoi...
En 5 ans de bulle internet ou 5 ans de bulle immo, certains ont gagné de quoi se mettre réellement à la retraite (employés, indépendants, créateur de société...). D'autres ont perdu beaucoup (mauvais boursicoteurs, investisseurs immobiliers du dimanche, pigeon acquéreur...).
On voit aussi la qualité qu'il faut pour réussir dans une société capitaliste : le travail pas beaucoup. L'intelligence et les couilles : oui
Vu la périodicité des bulles et krachs, on peut se demander quelle sera la prochaine pour 2013 (énergie, bio ? )
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