Logement : avec Christine Boutin, les locataires trinquent

Logisticien quadra en recherche d’emploi, un internaute bordelais nous a alerté cette semaine, dans la foulée d’un article sur le logement social, pour raconter ses efforts pour contenir les charges locatives.

A l’heure où Christine Boutin s’apprête à défendre sa loi au Parlement, il dénonce le transfert de charges qui incombaient aux propriétaires et qui grèveront le pouvoir d’achat des locataires si la loi passe en l’état.

Alors que le projet de loi Boutin attire l’attention sur des points, certes importants, mais ô combien médiatiques, d’autres sont adoptés sans pour autant faire parler d’eux.

Ils concernent pourtant l’ensemble des locataires du collectif, soit selon la dernière statistique connue de l’Insee 14 176 000 logements en France en 2008, et vont représenter une part non négligeable du chèque à envoyer aux bailleurs en fin de mois, sous forme de loyer et de charges.

C’est après avoir pris contact avec la CNL à Bordeaux (Confédération nationale du logement) pour vérifier les charges incroyablement élevées de mon immeuble que j’ai eu connaissance de ces projets inquiétants. Selon les estimations de la CNL, il pourrait y avoir des augmentations de ces dites charges jusqu’à plus de 50%.

Un risque financier indéniable

Madame Boutin semble désireuse d’annuler les très nombreux arrêts de la cour de cassation permettant aux locataires de limiter l’importance du salaire du concierge dans le montant des charges récupérables, voire dans certains cas de l’annuler purement et simplement. De même, il semblerait que soit dans le tuyau un nouveau calcul des charges récupérables afférentes aux ascenseurs, là aussi en défaveur des locataires. Ces deux postes sont excessivement importants par les sommes qu’ils représentent. Le fait qu’ils soient portés dans les charges locatives récupérables est un risque financier indéniable pour les locataires.

On peut se poser la question de l’opportunité de transférer des charges depuis les propriétaires sur les locataires. Les premiers ont vu leur revenu locatif augmenter régulièrement (+3,4% en 2007) le rendement locatif moyen s’améliorer notablement (+5,7% en 2007 en Gironde par exemple) et l’indice Insee du coût de la construction, qui sert de base au calcul des loyers, croître de 2,38% au second trimestre 2008.

Les seconds, on le sait, ont vu leur pouvoir d’achat stagner au mieux mais plus vraisemblablement diminuer régulièrement. Où est la logique politique de cet acte sinon satisfaire aux pressions des lobbies ? Un observatoire comme Clameur *** n’est-il pas une bonne illustration de ce que pourrait être un lobby important ? Un groupe comme le Crédit agricole immobilier, puissant et riche, ne pourrait–il pas trouver une oreille attentive auprès des ministères afin de protéger ses filiales ?

En ce qui me concerne, je paye aujourd’hui 759,12 euros de loyer un appartement avec 50,55 euros de charges. On nous réclame, en sus, une provision de charges de 104,00 euros.

Dire exactement quelle sera l’incidence de cette nouvelle législation sur notre loyer est difficile car les charges sont réparties selon un calcul complexe qui tient compte de nombreux facteurs tels les quantièmes d’occupation des lieux, surface d’habitation, etc.

En gros, le simple salaire du concierge va représenter mensuellement environ 20 euros de plus de charges. C’est une moyenne puisque selon que l’on habite un T2 ou un T5 la somme sera différente. La provision représente, peu ou prou, ce que nous risquons devoir payer si la réforme passe. C’est considérable.

Le total des charges, avant contrôle, pour la résidence se monte à 165 811,35 euros. Les sommes en jeu sont importantes dans cet ensemble de 158 appartements où résident seulement cinq propriétaires.

Le plus inquiétant dans ce projet est la rumeur persistante de la rétroactivité de cette loi. Il faut préciser qu’une loi n’est pas rétroactive sauf si elle l’indique de façon expresse dans le texte. Jusqu’où ce rattrapage, jusqu’à quand va-t-il porter ? On peut légitimement se poser la question.

Ceci vient après la mise en place de la loi ENL de juillet 2006 qui a revu à la hausse les charges pouvant être récupérables en révisant leur liste telle qu’indiquée dans le décret du 30 août 1987 et, bien sûr, en faveur des propriétaires.

Si le jeu consiste à augmenter la part du logement dans l’inflation, on pourra considérer le but atteint.

A l’heure actuelle tout le monde s’accorde à trouver que la pression du coût du logement sur les salaires et revenus les plus faibles a atteint un point de rupture. Dès lors comment justifier qu’une loi qui se veut de justice sociale comporte des mesures aussi iniques ?

Une loi « de lutte contre l’exclusion » ?

Pourquoi, à l’heure où les loyers sont au plus haut, augmenter encore leur part dans le budget des ménages ? Peut-on encore parler de « projet de loi de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion » tel qu’indiqué en titre de ce texte ?

Alors que 50% des Français gagnent 1502 euros ou moins, que louer 25 m² dans la capitale revient, hors charges, en moyenne à 535 euros et qu’occuper un 4 pièces de 80 m² revient à 936 euros toujours hors charges dans une grande ville de province, est il bien raisonnable d’en rajouter ?

Selon l’Insee, entre 2000 et 2007 le montant des charges sur logement est passé de 17 947 millions d’euros à 25 386 millions en suivant l’évolution des loyers et représente aujourd’hui 9,6% des dépenses pour se loger.

Même si le plafond de ressources pour bénéficier d’un logement social est de 23557 euros pour l’Ile-de-France et de 20 477 euros pour la province pour une personne seule, est-ce pour autant que le parc est assez grand pour faire face à la demande croissante ?

Il est évident que la réponse est non et que vu l’évolution démographique et structurelle de la population, beaucoup devront faire avec le parc locatif privé, onéreux, et souvent gage de charges excessives, légitimes ou non.

On est en droit de s’inquiéter sur l’avenir des milliers de locataires qui sont à la limite du ratio revenu / loyer-charges. On risque fort de voir augmenter les dossiers contentieux chez les bailleurs, accroître l’endettement des plus démunis et être un locataire devenir de plus en plus difficile. Et ne perdons pas de vue la constante augmentation des frais incompressibles tels que l’eau et l’énergie qui vont encore se rajouter aux difficultés des locataires.

Seules les organisations de défense des locataires s’inquiètent de ces évènements et de la portée sur leurs finances. Pour l’heure, Madame Boutin les ignore et n’a pas la bonté de les rassurer, ce qui n’est pas très charitable comme attitude.

Pour aller plus loin :

► Le projet de loi Boutin
► L’article de Chloé Leprince sur le logement social