La campagne a pris son essor en plein mouvement des Enfants de don Quichotte, obligeant les candidats à la présidentielle à édicter leurs propositions sur la question du logement. L’une d’elles, plus originale que les autres, a retenu notre attention: le développement des Agences immobilières à vocation sociale (AIVS). Ou comment capter le parc locatif privé pour permettre aux ménages modestes d’y accéder.
► Qu’est-ce que c’est? Il s'agit de concilier ce qui pourrait sembler a priori inconciliable: les intérêts des propriétaires privés (des recettes qui tombent régulièrement) et ceux des locataires précaires, afin de convaincre les premiers de louer leurs biens aux seconds.
Le système combine des aides aux ménages modestes (qui peuvent atteindre jusqu’à 90% du loyer), des dispositifs fiscaux, des outils de sécurisation du paiement et de maintien en bon état du logement... "C'est aussi une affaire rentable pour les propriétaires", juge Christian Bellatour, coordinateur national des AIVS. En cas de dégradation, trouble du voisinage ou problème de paiement, les AIVS entament en effet une médiation, avant d’en arriver, le cas échéant, à la voie judiciaire.
► Quel est l’avantage? Sans surprise, les candidats à la présidentielle ont promis la création de nouveaux logements HLM, environ 120000 par an. Un chiffre spectaculaire, mais qui souffre de deux défauts: il est à la fois irréaliste (les acteurs du secteur sont pratiquement incapables de construire une telle quantité de HLM) et insuffisant (un million de personnes sont en attente d'un logement).
D'où l'idée de sortir du tout-HLM et d'explorer des solutions alternatives, qui passent par le parc des logements privés et notamment le développement des AIVS. "Le monde HLM, qui ne représente même pas 20% des logements en France, concentre pourtant aujourd’hui toutes les politiques publiques, constate Christian Bellatour. Or le parc locatif privé correspond à plus de 30% des logements et il présente l’énorme avantage de déjà exister."
► Où est-ce que ça coince? Novateur, le dispositif est pourtant peu développé. Car les AIVS sont victimes des ratés de la décentralisation. Ces structures associatives bénéficient, depuis leur création en 1988, de financements divers: Etat, collectivités territoriales, organismes publics (Agence nationale de l’habitat, caisses d’allocations familiales...) et privés (fondations, entreprises...). Longtemps, l’Etat en a été le principal contributeur par le biais de l’aide à la médiation locative (AML). Avant que cette compétence soit transférée aux conseils généraux, qui sont souvent loin d'avoir les capacités financières pour l’assumer. Chargée de mission à la Fondation Abbé-Pierre, qui soutient financièrement les AIVS depuis quinze ans, Véronique Stella explicite cette carence de financement.
Résultat: les 38 AIVS ne gèrent que 9 000 logements, alors que trois millions de personnes sont mal logées en France. "On est loin de couvrir tous les départements, déplore Christian Bellatour. Il faut plus de moyens, mais aussi une grande structure de dragage du parc locatif privé." Une situation à laquelle ne semble pas vouloir remédier Daniel Schwab, conseiller pour le logement au ministère de la Cohésion sociale, pour qui "les AIVS restent marginales et peu sont performantes". Selon lui, "aucun plan de relance n’est en vue" pour ces structures qui ne font pas partie des "dossiers prioritaires que le gouvernement actuel va laisser au gouvernement futur".
► Comment sortir du blocage? L’UDF, par la voix du député Gérard Vignoble, appelle à un développement des AIVS. Dans une tribune parue dans Libération, il dit vouloir développer "ces agences qui connaissent parfaitement les arcanes du logement français" et plus aptes à gérer ce service de garantie que les "collectivités locales, dépassées par l'absence de financement à la suite des lois de décentralisation, ou l'Etat, tant débordé qu'il n'arrive pas à mener l'élémentaire enquête sociale en cas d'impayés de loyer". Interrogé par Rue89 pour savoir comment il s’y prendrait concrètement, il n’avance cependant que des possibilités "d’embauches supplémentaires dans le cadre des deux emplois sans charge proposés par François Bayrou" et une refonte de "l’aide à la vie associative à caractère social".
Véronique Stella est, elle, plus concrète et préconise comme mesure principale, dans une étude qui vient de paraître, "l’exonération du paiement de la taxe foncière pendant toute la durée du conventionnement social". La Fondation Abbé-Pierre attend désormais une réponse à cette étude. Et Rue89 les propositions des internautes sur la relance des AIVS.
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très intèressant
cette rubrique est à continuer
tout à fait d'accord. Un très bon papier sur un sujet méconnu à tort.
Je pense que pour convaincre les propriétaires particuliers de louer aux locataires modestes, il faut combiner une motivation financière (allègement de la taxe foncière comme proposé ou a contrario pénalité financière sur les logements vacants) et un suivi personnalisé de la relation propriétaires-locataires dès la présentation de l'un à l'autre.
Cela rassurerait en particulier les propriétaires âgés (sur-représentés parmi les petits propriétaires je pense) qui ont peur de ne pas savoir quoi faire en cas d'impayés ou de dégradation, qui sont effrayés par la paperasserie et qui souvent habitent loin du logement loué.
Et peut-être aussi qu'il faudrait envisager des sanctions rapidement applicables pour les locataires manifestement de mauvaise foi qui refusent la négociation proposée dans le cadre de cette nouvelle relation. Après tout, cela ne concernerait qu'une minorité d'indélicats. Les autres n'ont donc pas à se sentir visés.
Il n'y a pas forcément les salauds (de proprio) d'un côté et les gentils (locataires) de l'autre...
Et peut-être que pour recruter le personnel supplémentaire des AIVS, on pourrait faire appel à des gens qui ont le profil médiateurs de la république. Souvent des retraités disponibles je crois. Et d'ailleurs, si on demandait à chaque retraité de donner un peu de son temps à ce type d'action sociale, en échange de sa retraite, hum ?
Certains le font déjà spontanément. Mais ici, cela permettrait d'orienter les gens sur les vrais besoins sociaux du moment.
Arlette Fétat
Demander aux retraités du boulot en échange de leur retraite ?... Pourquoi faut-il souvent créer un nouveau problème pour en résoudre un ancien ?
Est-ce que l'idée "d'embaucher" des gens qui souhaiteraient ce genre de travail est devenue une idée impossible ?
Rapellons donc cette idée simple : quand il manque du personel quelque part, il n'est pas interdit de créer des emplois.
Quand à inciter des propriétaires à louer à des gens aux revenus modestes, je voudrais également rappeler que bien des foyers aux revenus modestes payent ce qu'ils doivent payer, quitte à se sacrifier sur des choses personnelles.
Ah oui, j'oubliais : et si on décidait de baisser les loyers pour que chacun trouve un toit dans notre belle société plutôt que de garder l'idée qu'on peut s'enrichir parce qu'on a la chance d'avoir trop de maisons à habiter... je comprends qu'on puisse gagner de l'argent sur les biens que l'on a... mais s'enrichir sur ceux qui doivent avoir un toit !...
C'est aussi un des premiers besoins des êtres humains, non ? avoir un toit, manger à sa faim, pouvoir élever dignement ses enfants.
Il n'y a bien sûr pas de solutions miracles, et les incitations à rassurer le monde sont toujours bonnes. Mais il y a aussi parfois des idées humaines qu'on peut avoir, même si on est propriétaire.
Voilà une idée à suivre, un des points forts pour les bailleurs qui hésitent à louer pour un loyer abordable c'est qu'il y a derrière cette volonté "humaniste" et engagée, un interêt majeur qui est que les salaires moyens tiendront leur engagement d'honorer leurs charges et en particulier leur loyer, alors qu'à faire exploser le prix des loyers c'est pousser les revenus moyens à utiliser n'importe quelle stratégie pour obtenir le logement jusqu'a ne plus pouvoir honorer le montant mensuel de leur loyer et se retrouver en situation d'expulsion, ça coûte cher aux institutions, ça coûte cher aux propriétaires qui engagent des frais d'avocat voir d'huissier et le locataire ne quittera son logement qu'après une longue periode de procédure. Le propriétaire ne récupèrera pas les impayés !! A méditer dans le temps et sur le fond, loyer abordable = garantie de paiement sur du long terme !!
J'aime les idées que je viens de lire. effectivment, pourquoi demander à des retraités de "gagner" leur retraite. Ils ont suffisamment travaillé dans leur vie.
Par contre, il existe des personnes qui ne demandent que ça de travailler, et dans le social, il y en a tout autant. Sans faire d'assistanat, au contraire, n'oublions pas aussi que les APL et autres ALS peuvent être données directement au propriétaire. pour beaucoup de bas revenus, ces allocations représentent plus de 50 % du loyer. Voilà déjà une partie assurée.
De plus, je précise aussi que si j'étais propriétaire, je louerais à un RMIste. Pourquoi ?Tout simplement parce que en cas non paiement du loyer, je m'adresse à son AS ou la personne qui suit son dossier à la CAF et il y a un paiement rapide des loyers impayés (pris sur le RMI bien sûr).
Je ne pense pas que Savannah pense réellement à "mettre au travail" les retraités. Combien de retraités se retrouvent chez eux à s'ennuyer à longueur de journée et qui seraient tout à fait d'accord pour qu'on leur donne la possibilité de rester utiles. Comme le mot "solidarité" a perdu et continue à perdre son sens! Ce qui compte est le "chacun pour soi" que requiert la société libérale pour pouvoir fonctionner. Et qui dit retraités peut dire chomeurs...
Quelle gageure!! Inciter les propios à modérer leurs appétits de gains est déjà une piste mais comment la mettre en oeuvre dans une société ou courir aprés tjs plus de fric est le parangon de la modernité?
Sécuriser les propios à propos d'éventuelles dégradations et garantir qu'ils ne feront pas les frais des impayés(en dernière instance:aprés médiation +/- justice)devraient décider la plus part d'entre eux .
Pb:qui finance de telles garanties?
Alors pourquoi-pas proposer un système donnant-donnant:vous louez aux tarifs conventionnés réglés par l'Etat ou son équivalent en région et en échange:zéro tracas,le loyer tombe et si les dégradations ne sont pas seuleument d'usage,zéro frais?
Ou bien,loyers libres (en rapport avec le marché)mais un pourcentage(10%?) revient au 1/3 public qui garantit zéro tracas?
Seraient-ce là des pistes réalistes? En plus,tout cela nous(en tant que citoyens)couteraient probablement moins chers que construire des HLM.
A cet argument comptable(mais maintenant,j'ai l'impression qu'il n'y a que cela qui compte!!!),j'ajouterai un argument cher à mon coeur:la mixité sociale!!!Elle serait forcément mieux assuré de la sorte!
A combien chiffre-t-on en termes comptables aujourd'hui pour la société d'avoir parqué nos déshérités dans les citées?....Et bien sûr je n'évoquerai pas le coût en termes humains de vies et de talents gachés,brisés,perdus pour nous tous et ce que çà coùte en douleur et égarements humains.
PATDES. Remarquons que le nombre d'AIVS est vraiment très faible par rapport à l'étendue du territoire,( même pas une par département) preuve que l'outil n'est pas très bon pour l'Etat. C'est peut-être la raison pour laquelle, il le transfère aux départements.
Comment convaincre les propriétaires loueurs ? je dirais que pour cela ces agences doivent rendre un véritable service en les informant et en les conseillant efficacement, en plus de la recherche du locataire, car ils ne sont pas tous au courant des subtilités de la loi, des possibilités de financement de travaux à taux d'intérêts attractifs, ou des avantages fiscaux. Voici des points utiles à développer : 1°) Le système " Locapass " 2°) Le versement direct de l'allocation logement au bailleur 3°)Le paiement du loyer et des charges par virement 4°)Le dispositif BOrLOO pour les logements anciens 5°) Les prêts et subventions de l'Agence nationale pour l'habitat, concernant la rénovation 6°) L'exonération de la taxe foncière me semble une bonne idée, mais il faudrait la moduler de 50 % à 100 % selon le prix du m2 habitable. Sans oublier bien sûr, l'aide à la rédaction du contrat, l'assistance des parties pour faire l'Etat des Lieux, et faire face à d'éventuelles difficultés en cours de bail. Je crois que cela contribuera à créer de la confiance, dans l'intérêt de tous.
Et pourquoi pas tout simplement des loyers au juste prix. Des loyers équitables.
Les AIVS ne font que subventionner le profit et l’avidité, la logique du toujours plus.
Des loyers représentant 25 % du revenu (et non pas 30 % comme aujourd’hui) pour permettre aux ménages de dégager du pouvoir d’achat pour les produits manufacturés européens.
Depuis 10 ans se confirme un phénomène étrange. Plus les salaires augmentent, plus la surface « habitable » rétrécit. En Savoie, les bailleurs exigent un salaire de 2100 € pour un appartement de 67 m2 sans garage, 3600 € pour louer une maison de 90 m2.
Effectivement une grande partie des propriétaires sont des séniors. Une génération qui exploite et asservit une autre génération. Voilà la réalité. La nouvelle solidarité intergénérationnelle, qui va s’aggraver avec le vieillissement de la population, réalité décrite dans un reportage sur Arte il y a quelques mois.
Des familles surendettées, des expulsions en constante augmentation. Des demandeurs d’emploi obligés de refuser un poste quand le salaire ne correspond pas à la cherté des loyers (difficile d’être mobile). Des logements vides parce qu’inabordables (ou comment organiser la pénurie, nous avons pu vérifier). Des agences immobilières qui pratiquent des frais d’agence exorbitants dans une fourchette de 450 à 800 €.
Pourquoi cautionner une telle aberration. Essayons de voir les choses autrement. Par le prisme de la solidarité, de l’humanité et de l’altérité, plutôt que toujours ne jurer que par le libéralisme économique. Tout est question de juste marge.